房地产开发全程财税处理技巧与风险防范第一节.pptxVIP

房地产开发全程财税处理技巧与风险防范 ;概述; ;一 、房地产开发业务流程及特点 ;特点： 1.开发周期长 2.资金投入巨大 3.前置审批程序多 4.开发产品显性化; 1.会计与税法差异的处理问题 2.纳税风险滞后问题 3.收入不可隐瞒如何纳税筹划的问题 4.借款利息财税处理问题 5.隐性成本显性化问题 6.会计核算与纳税处理更加复杂;三、会计核算与纳税管理难点问题的应对策略; ; ; ; (4)国家税务总局公告2012年第15号 第五条 关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 ; （5）关于《公告》的解读 根据《实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。 发布日期：2012年05月09日　 来源：国家税务总局办公厅; ; （7）大连市国家税务局公告2013年第14号 （二）筹办费中属于与筹办活动有关的业务招待费支出，税前扣除（摊销）的限额按实际发生额的60%计算；扣除（摊销）期限按照本条第（一）项规定执行；各期的扣除（摊销）数额，加上当年度发生的业务招待费的60%，作为该年度的业务招待费总额，按照有关规定计算扣除。 （三）筹办费中属于与筹建期间发生的广告费和业务宣传费，按照本条第（一）项的规定进行扣除或摊销额分配；各期的扣除或摊销数额，加上当年度发生的广告费和业务宣传费，作为该年度的广告费和业务宣传费总额，按照有关规定计算扣除。 ; ; ; （6）企业取得工商营业执照后发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。”的规定进行扣除；若没有收入则不允许扣除。 原出处：大连市地税12366纳税服务热线 ??? ; 二、项目调研费可否记入开发成本？? 1.土地增值税暂行条例实施细则 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。 2.企业所得税 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用”。; 3.总局答复 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。 　?上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 　　;4.琼地税函〔2015〕917号 直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用，对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用不得列入。差旅费、会议费等费用也不得列入。; 三、项目管理相关费用的核算技巧 1.增值税 《实施办法》 第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）;2.土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。; 地方规定： 重庆渝地税发[2010]167号：纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重