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第
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房地产项目开发流程
主要工作内容
工作部门
是否需要组织专题会议 以及会议参加部门
主办部门工作内容
分项
主办部门
主办 岗彳立
协办 部门
土地信息收集
现状图
落实地块且体位置及周边情况
拓展部
落实规划条件 了解限制性条件
拓展部
J 火 b |―W l~T~
现场踏勘
大 /yu 丿7 J 亦 l~T~, J Abf 丨凡 甲U 1 主 l~T~
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的 因素详细了解
拓展部
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业教育交通等情况
拓展部
J /tir/Ai js. in vu
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑
拓展部
土地初判
了解地块的上市方式和土 地款
同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土地款,以 及能否调整
拓展部
了解当地的建安成本、政
府收费项曰和且体情况
成本测算
拓展部
开发部、运营部、工程 部
了解当地的房地产市场状 况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发 周期的安排
拓展部
对接发展中心
汇报土地初判结果
)m | ‘ V 丿、j ir
宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果
拓展部
土地深判
可行性研究报告
区域内宏观经济 发展前景等的分析
拓展部
L—- -T-kj | V / z-aLi --J— */ | ? 少。/ v — | J J /q、, J 卩 V / J 1/1 该项目在区域房地产市场中的位置 定位 发展
拓展部
现状图(四至电子文件)
拓展部
市场深度调研
销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户 分析、产品分析、市场竞争分析等
研发部:负责协助进行区域市场调研
拓展部
销售部研发部
项目最终定位
销售 研发部:根据以往及周边项目成交客户分析和产品 分析等,对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建 议
拓展部
销售部研发部
成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析 及比选
研发、运营:协助进行方案设计和成本测算
拓展部
研发部、运营部
开发周期及付款计划
工程部、开发部、销售:根据土地的开工条件、市场情 况,共同制定开发节奏
拓展部
工程部开发部销售
项目方案确定
拓展部
现金流测算
拓展部
对接发展中心
深判结果
/ 1— m— v i-i V 7 y \
项目可行性报告及后续工作
拓展部
寻找合作资金(与 战略发展部共同研 究)
如{ J / 7 —1 / 1 J
研究并确定融资方式
如信托基金 战略合作 贷款平移等
财务体系 法务?给予技术及资源上的支持
拓展部
财务体系 法务
项目招商报告(前期阶 段)
区域宏微观市场研究
拓展部
7 1 I 八、? VI 7
项目招商版盈利能力分析
拓展部
明确合作伙伴、寻找合作 方式(招商阶段)
八 p JU IMJ /!火auk H rlLi / V yJ 1/ 1 项目商业策划书
财务中心:制定项目财务数据
m八、n卩 拓展部
财务中心
合作伙伴确定
财务中心、集团资管部、法务:制定合作方式、投资回报
拓展部
财务中心.集团资管部
合作方案确定
拓展部
财务中心 集团资管部
U 11 /-j y\- 合作细节确定
』口丿氏PI*
拓展部
兴9为「T 1 u 1 刃匸叫贝W PI* 财务中心隼团资管部
引资(商业计划书)
签署战略合作协议
财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报 综合管理部?协议盖章,存档
拓展部
财务中心、集团资管部
.综合管理部
合作实施(实施阶段)
合作公司成立及相关手续办理
财务中心、集团资管部、法务:协助办理股权、增资等相 关财务问题。
综合管理部;工商局办理公司注册
拓展部
财务中心、集团资管部
、法务综合管理部
要段 主阶
土地获取阶段
地 获
节点
主要 阶段
士亜工作内容
工作部门
是否需要组织专题会议 以及会议参加部门
主办部门工作内容
分项
主办部门
主办 岗位
协办 部门
投标、摘牌
投方案标
项目方案确定
研发中心?项目方案
拓展部
研发中心
投经济标
确定土地上限
拓展部
顷|円。I f J
勺火兰土■眇1卩丁1
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍 卖战术
』口丿氏PI*
拓展部
挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出 价战术
拓展部
获取土 地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、
用地条件
交纳政府净收益,契税,交易费
法务:合同条款的草拟和完善 财务?提供资金
拓展部
法务财务部
用地规划许可证
土地出让合同
法务协同?提供土地出让合同
开发部
法务
出让金交易费交费证明
财务?提供资金缴纳出让金.交易费
开发部
财
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