房地产尽职调查和财务审计.pptx

;如何轻松完成对房地产企业的调查？;一、房地产基础知识;一、房地产基础知识;（一）房地产业概述;（二）房地产业特点;（二）房地产业特点;（二）房地产业特点;（二）房地产业特点;（三）房地产市场概述;（四）房地产市场参与者;开发商资质等级;（五）房地产市场分类;（六）土地相关知识;?土地制度概述;;;?土地分类;建设用地使用权出让年限;?房地产专业术语;;层高 层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计 上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上 层楼板面之间的距离。目前一般住宅层高都在2.8米左右。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所 在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 。;;定义：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商 来 说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积 率直接涉及到居住的舒适度。;楼面地价 定义： 单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一 计算方法： 总建筑面积=土地面积×容积率 楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率 例：某宗土地面积为35亩，价格为180万元/亩，容积率为3，那么楼面地价是多少？ 答：土地单价=180万元÷666.67平米=2700元/平米 楼面地价=2700÷3=900元/平米;建筑密度 定义：指建筑物的覆盖率。 计算公式： 建筑密度=建筑物的基底面积总和 ÷ 规划建设用地面积。 例：一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的 建筑密度就是3000÷10000=30% 。;定义：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要 包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。 提示：绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，没有法律和法规依据 计算公式绿地率=绿地面积÷土地面积;二、房地产开发流程; 规划局 建设项目选 址意见书;;土地获得方式;;; 建设局 《建筑工程施工许可 证》;开发流程总结;《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门 确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证 ，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地 产权属证件。 《建筑工程施工许可证》(即开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位 进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批 准文件。;三、尽职调查;尽职调查的主要内容： 2、项目公司的财务审计 对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是 主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） 项目公司需提供原始凭证和账册 项目公司的往来账款情况 项目公司财务的现金流调查 审计项目公司的资金到位和使用情况 审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户;尽职调查的主要内容：;现场尽调注意因素提示： 1、取得尽可能多的基础资料； 2、现场情况和周边交通等情况需进行详细了解； 3、对重要的证件资料必要时需要到有关部门核实。;尽职调查一般步骤和方法： （一）管理人员座谈 （二）现场走访 （三）周边楼盘暗访 （四）财务及相关资料核实 （五）房地产抵押调查;（一）、管理人员座谈 搜集客户基础资料，查看其注册资本是否到位、股权结构、资质等级 等，与管理层座谈，沟通了解： ①股东背景及各股东之间的关系 ②前期开发业绩、管理层经验、素质 ③资金使用计划、资金用途等 ④在建项目投资安排 ⑤土地储备、未来项目计划 ⑥其他。;（二）、现场走访;（二）、现场走访;（三）、周边楼盘暗访 项目所在位置周边可比性的房地产开发项目体量大小、建设进程、销售 价格、销售情况等。;（四）、财务及相关资料核实;（四）、财务及相关资料核实;（四）、财务及相关资料核实;;;存货-开发成本的核实： 1、编制或获取开发成本明细余额表，复核其加计数是否准确，与总账、明细账余额是否相符； 2、抽查成本、费用入账的依据是否充分，计算是否准确，相关凭证是否齐全； 3、对重大的成本费用应查验合同、协议，并收集土地权证等证据； 4、对新增项目的开发成本，应查验并取证其立项相关批文等资料；应查验和取证如下资料：立 项批文、建设用