珠海圆明新园概念规划建议书.pptx

珠海圆明新园规划项目建议书项目概况【区位】项目位于珠海市主城区-香洲区，南临兰埔路，为圆明新园（含梦幻水城及中药谷）现址。【规模】红线范围586043.5平方米（建设用地边界），外围可扩展蓝线范围369493平方米（规划及严格保护边界）。圆明新园目录一、背景格局二、项目认识三、发展初判1.背景格局百年机遇，珠海融入世界级旅游目的地珠海珠江西岸核心城市香港国际大都市年游客6000万珠港澳大桥澳门全球最发达富裕的地区之一年游客3150万1.背景格局横琴示范，长隆引领珠海旅游进入新时代长隆国际海洋度假区，世界级超大型综合主题旅游度假区曾经开启新时代的旅游标杆，数年的踟蹰不前百年机遇来临之际，圆明新园如何顺势涅槃、再领风骚？角色初判珠海最老资格的4A级景区，曾是珠海的旅游标杆位于珠海城市中心区市区位置，交通便利三面环山，内有福海湖，生态环境好；建筑风格特色明显，文化景观较好项目应当也有条件成为珠海城市名片 2.现状分析:产品产品主题不一致，气质不融合一边是主题突出、特色鲜明的文化主题园一边是毫无文化、设备生硬的现代游乐场主要功能产品文化主题水上游乐梦幻水城无器械游乐皇家游乐园、皇家淘乐园无主要功能产品文化主题文化观光大宫门、西洋楼、九州清晏、御花园等建筑观光圆明园文化主题演艺中心剧场圆明园文化穿插一些公共文化与生态休闲产品主要功能产品文化主题公共文化市民文化馆、百姓大舞台、珠海古玩城珠海本地文化生态休闲生态体育园、山地索道观光无2.现状分析:业态商业业态数量少，品质不均，业态组合随意V.S.商业业态数量少，品质不均脏乱差的小吃摊贩一条街品质化的休闲餐饮仅1家业态主要店铺人均花费特色餐饮(约4家)海晏堂干露阁寿司店50-100日料御膳房宫廷百磨坊珠海客家土菜巴比伦餐厅自助餐小吃小食街（豆腐花、烧烤等）10-15休闲旮旯里咖啡生活馆50零售(约7家)皇家商行/纪念品纪念品专卖店/纪念品翰墨缘书画馆/纪念品明园手信店/纪念品信君堂/纪念品水城商场/其他仙芝茶野生灵芝专卖B店/其他其他“天长地久”婚纱摄影/题诗写字算命20-30古装拍照几十至几百元臭豆腐、烧烤小吃摊精致休闲咖啡馆2.现状分析:空间产品与业态布局零散，缺乏集聚性旅游产品布局凌乱，犹如见缝插针商业业态零散分布，规模小，难以形成商业氛围游乐场游乐场观光节点主题演出水乐园游乐场观光节点观光节点公共文化公共文化2.现状分析:经营内部收费项目费用高，其中游乐设施收费贵且破坏整体氛围，特色交通受欢迎但收费高游客评论关键词：商业太多、收费挺贵的、游乐场破坏整体感觉、特色交通受欢迎但收费偏贵，园区免费不错收费项目名称门市价优惠价设备游乐梦幻水城12080皇家乐园套票A/B（远瀛观表演+13/10个游玩项目）168/9878/38主题演出梦回圆明园普通票/嘉宾票180/230130/160特色交通缆车来回40电瓶车（20分钟左右）30游船70电瓶车租赁（半小时）80景区很大，里面可以划船，但是挺贵的，差不多100元一小时。湖里很多垃圾，没人清理，看得不舒服。不过多数以商业游乐场经营为主，真正看历史的景点不多，因为免费所以很多人，与想象有出入。有缆车，票价40元，有点贵，上去没什么看，5分钟下来了。大家千万不要在勤政殿拍古装戏照片，真的很坑人……做得到不错，不过里面商业太多。以前120的门票现在免费，要赞！很难想像，居然免费！园内有游乐场，感觉有点破坏了整体感觉。不过免费的养护成本很高，所以也能理解！展开更多6.1去的，人很多，有表演，里面景色挺好的，挺大的，免费是值得去看看！园内有自驾的电瓶车，80元半小时，可以在园内自由行驶，这个游乐项目小孩非常喜欢小结游客体验质量下降1产品主题不一致，气质不融合体验界面混乱市民体验质量不高2商业业态少，且品质不均，组合随意政府旅游标杆丢失3空间布局零散，见缝插针企业长期经营受困4园内收费型项目多，且价格偏高发展策略圆明新园“重生”之路！角色重判：从滞后的景观复制型的主题公园向“国际化的文化休闲客厅”转变 3.项目发展初判◎基于自身变化游客量7倍增长客群本地市民化70、80、90后为主力客群朋友、家庭、情侣出行为主游客市民共享以游客为主园区免费开放之前，市民年卡销售量仅1万张，免费开放后，市民带动客群增长7倍。80.90.70.市场重定：从以市民和少量游客为主向以世界级旅游圈的庞大客群为主转变3.项目发展初判◎基于旅游环境迈向目的地时代，度假产品兴起，都市观光产品老化，休闲缺失缺乏品质休闲消费场所，分流至广深本地消费能力强，品质消费分流至广深地区成熟旅游区产品供给功能香洲都市观光区情侣路，园明新园、普陀寺等观光为主，开发形式落后，转型迫在眉睫海泉湾温泉旅游度假区主题公园，会议酒店、海泉湾等商务度假唐家湾历史文化旅游区香洲都市观光区斗门文化旅游区吉大、拱北商圈为