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“烂尾楼”项目接盘续建准备阶段对新进总包方的几点建议 　　摘要：“烂尾楼”项目不同于以往的新建工程，其特点为已经办有用地许可证、规划手续，在项目开工后，因开发商无经济支撑、管理不善、致使工程无法继续运转，停工一年以上的房地产项目。本文通过应对“烂尾楼”项目接盘续建准备阶段，对新进总包方需注意事项进行分析，并提出笔者的几点建议。 　　关键词：“烂尾楼”;新进总包方;准备阶段;建议 　　 　　1引言 　　在房地产市场中，由于开发商的管理不善、经济支撑力下滑，产生了众多的停滞项目，俗称“烂尾楼”。在当地政府及房地产开放商等建设要求下，“烂尾楼”工程的销项工作已成为房地产开发商及政府部位的首要选择，而作为施工总承包方，日益增多的“烂尾楼”接盘项目也已成为避之不及的主要发展线路。众所周知，“烂尾楼”工程社会背景复杂，影响力大。接盘“烂尾楼”工程的总承包方所要面对的社会纠纷、经濟纠纷、责任纠纷等问题繁琐复杂。为此，笔者通过自身实际参与项目进行分析，应对新进总包方施工准备阶段的工作提出如下几点建议。 　　2进场前及时对项目现状进行分析 　　项目现状分析的重要性。项目现状分析的具体内容：项目现状的统计、项目现场人、材、机的统计及项目施工潜析。其作用包括以下几点。 　　2.1项目现状的统计 　　新进总包方依据现场实际情况，及时邀请建设方、监理方进行现场实际情况统计及了解，具体如下：（1）项目背景。应对“烂尾楼”工程，新进总包方应清楚项目原总包单位停工年限，原总包单位是否存在经济纠纷问题，是否依法施工，应对原总包单位施工依据文件收集。（2）项目施工概况。及时对进行现场原总包单位施工建设现状的统计，包括桩基、地下室、裙楼及主楼等。 　　2.2项目现场人、材、机的统计 　　（1）现场人员。及时清查现场是否存在原总包单位人员滞留现象，进行人员数量、信息统计，人员生活区域确认及人员归属认定。（2）现场材料。及时清查现场是否存在周转材料的滞留，对临时材料的规格、数量等进行清单列项，并及时进行材料数量固化处理。（3）大型机械设备。及时清查现场是否存在大型机械设备，包括大型机械设备的型号、使用年限、检查日期及设备安放位置。 　　2.3项目施工浅析 　　根据现有施工场地进行大型机械设备的安装及大致定位、钢筋加工厂的布置位置、临时材料堆放场地的确定、施工临时道路的定位、办公区及生活区的定位，分析现场与原总包单位规划冲突部分及影响因素。 　　以上场地工作的清理任务需与建设方及监理方协商确认，避免新进总包方因过于“勤奋和积极”而对于清理费用产生过多的纠纷工作，也避免因非我方因素而造成的突发事件。 　　3现场准备工作 　　3.1准备工作的要点 　　（1）场区清理工作。应对“烂尾楼”工程接盘工作，其场区清理工作存在难度大，施工任务重等特点。清理过程中应事先进行现场照片及清理过程中的文件归集工作，从而进行现场基坑降排水工作及杂草等清理工作的进行。 　　（2）原总包单位大型机械设备拆除时间的确认。为确保新进总包大型机械设备的安装条件，及后续进场施工材料垂直运输的确保，需确认原总包单位大型机械设备的拆除时间及撤场时间。 　　（3）场区危险源的识别及确认。应对楼层防护缺失问题因及时上报监理单位及建设方，就未拆除防护架体的拆除工作由谁处理，新进总包单位防护修复工作的开展及人员进场时间的确认。 　　应对结构安全问题，新进总包单位因及时联系监理单位及建设方，并由建设方提供相关资料确保结构安全的情况下方能进入原总包施工结构主体进行后续施工。应对基坑支护问题，新进总包单位因根据基坑支护年限确认基坑是否已失效，已失效或基坑支护出现断裂、开裂、未施工完成、垮塌现象的应及时上报监理单位及建设方确认。并及时修复，确保新进总包方进场施工安全。 　　3.2项目团队的选择 　　任何一个施工团队都需要经验丰厚的人员进行前期的准备梳理工作，应对工程生产过程中可能遇到原总包单位人员因经济纠纷、社会报复等无理性争端及阻挠，新进行总包单位人员应能妥善处理，避免纠纷和事态的扩大化。项目团队及作业班组人员应能做到统一生产目标、维护企业形象的思想态度，并能及时配合建设方施工要求及规定，积极学习建设方施工管理要求及技术质量要求，不要一味的以自身施工经验做决定和处理。 　　3.3做好施工主体责任的划分 　　施工主体责任的划分：其目的在于区分原总包单位已施工部分与新进总包单位承接的施工范围。避免因原总包单位施工范围出现结构质量问题、结构安全问题、设计图纸问题、结构沉降问题及现场标高偏差问题等非新进总包单位施工范围出现的问题引起的社会不良