内部收益率IRR专题培训.pdf

IRR专题培训 以梦为马 2021年10月 目 录 一、IRR的概念及作用 二、评价方法 三、测算方法 一、IRR的概念及作用 IRR，英文名称Internal Rate of Return ，内部收益率或者内含报酬率，用%表示。 在考虑资金时间价值的情况下， 项目投资在未来产生的现金流入现值总额等于现金流出现值总额的折现率， 即：净现值=0时的折现率。 内部收益率，是一个宏观概念的指标。 1 在考虑资金时间价值的情况下，项目投资能承受的货币贬值即通货膨胀的能力。 2 或者如有贷款投资项目，能承受的最大年化利率是多少。 一、IRR的概念及作用 作用 1 投资项目期望达到的最低收益率。 2 能够较为综合地反映项目管理、资本运营的效率。 3 涉及项目的资金计划，是房地产企业对项目运营监控的核心指标。 一、IRR的概念及作用 IRR，在考虑资金时间价值的情况下， 项目投资在未来产生的现金流入现值总额等于现金流出现值总额的折现率， 即：净现值=0时的折现率。 现 值 02 资金流入现值-资金流出现值 指未来现金流量折算为基准时点的 01 价值，用以反映投资的内在价值。 净现值（NPV） 一、IRR的概念—现值 指未来现金流量折算为基准时点的价值，用以反映投资的内在价值。 现值 货币的时间价值：货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 1月1 日将100元存到银行，假设年利率10%，1年的利息=100*10%=10元，10元就是增加的价值。 例 第1年，本金+利息=100* （1+10%）=110元，110元是1年期的终值。 第2年，终值=100* （1+10%）* （1+10%）=121元，体现了再投资和复利的概念。 以此类推。 现值：1年后要收到110元，现在要投入多少钱？假设年利率10%。 110/ （1+10%）=100元 100* （1+10%）=110元 例 现在投入的100元就是现值。 同样的，2年后要收到121元，现在要投入多少钱？假设年利率10%。 121/ （1+10%）/ （1+10%）=100元 100* （1+10%）* （1+10%）=110元 现在投入的100元就是2年期的现值。 以此类推。 现值就是，1年后的110元，就是按一定的折现率折算，折到现在需要投入的钱。 一、IRR的概念—净现值 净现值 净现值(NPV)=资金流入现值-资金流出现值 资金流入：回款、其他收入。 资金流出：支出的土地款、工程款、费用、税金等。 资金流入现值：将所有回款和其他收入按一定的折现率，折算到项目开始时的金额。 资金流出现值：将所有支出按一定的折现率，折算到项目开始时的金额。 净现值，就是在考虑时间价值的情况下，刨去通货膨胀的影响，在项目周期内还能赚多少钱。 一、IRR的概念—IRR IRR，在考虑资金时间价值的情况下，净现值=0时的折现率。 假设公司投资某项目，开发周期2年，2020年投入资金1000万，2021