市场调研报告最终.pptx

;前言;目的;目录;金水路、经三路、农业路、花园路片区（传统老城写字楼区）;东区在售写字楼总量情况;郑州写字楼消化情况;启示;目录;高铁区及郑东新区写字楼物业调研;第一梯队代表楼盘 垄断性市政资源占据者;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目信息;项目名称;概述;第二梯队代表物业;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;概述;第三梯队典型物业研究准写字楼产品;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;概述;差异化物业研究;;项目名称;项目名称;项目名称;写字楼访谈|规划关键信息点;C: 低密度写字楼产品较少：除建业总部港、佳田项目、建业五栋大楼外，在东区及高铁区在目前没有低密度的写字楼物业供应；但未来亦可能面对龙湖商务区冲击 D：塔楼为主，板楼布局较少：美盛中心、铂兹中心、本项目初步方案为板楼布局，其余均为塔楼布局，或板塔结合布局形式 E：商务综合体商用物业持有居多：除升龙广场外，大多数商务综合体项目商铺不对外或极少量对外出售，东区商铺或许有一定空间（问题：2011.5-2012.5郑州商铺存量为43.84万平米） F：规划机会：高铁东广场以物料和科研为发展重心，该机会在东区写字楼开发中未被利用，物流和科研与商务写字楼如何嫁接利用，可分析论证；;市场供给总结; 3、营销方面——操作形式相对单一 营销策略——产品驱动市场 采用住宅营销模式，以产品驱动市场，而非以教育型、引导型的策略驱动市场，对写字楼大承租企业的前期导入不够重视，即非以企业力、行政力驱动市场（如孵化器、创业园、创意园、金融圈等行政概念） 广告诉求——产品卖点需求为主 概念诉求目前仅有以建业5栋大楼、文化产业大厦、鼎盛中心三个位代表，其余物业诉求以效率、形象、配套、生态、区位为诉求点 。针对细化市场的细分需求诉求缺失。; 4、市场反应方面 ●数据显示，总量大，市场消化进入疲软期 ●大型投资客户虽被初步透支（2010—2011年），但写字楼物业投资型客户比例处于上升状态，亦即投资市场或将迎来??金期，但经济态势问题、供应体量问题、大客户投资紧缩问题或将拉投资市场的“后腿”; 启示;机遇方面 A：产品结构机遇：东区写字楼偏执于高端，差异化/概念化/特色化的写字楼物业缺失 B: 操作手法机遇：以行政力、企业力等需求型导向的写字楼操作手法缺失（仅有文化 产业大厦） C：产品机遇：低容+板楼设计亦产生同质竞争的机遇 D: 投资市场机遇：写字楼投资市场或将迎来中小投资人的关注 E：商铺销售机遇：东区商铺惜售或不知如何定位进行销售，如果进行突破性的定位梳理，或可产生一定的销售机遇 ;目录;需求市场研究说明;一、当前办公环境问题;一、当前办公环境问题;二、需求研究;二、需求研究;二、需求研究;二、需求研究;二、需求研究;三、项目调研;背景资料;结论;目录;高铁区商业布局情况;商都路建材家居布局情况;租金状况 1、建材市场 郑东建材家居城一、二层商铺整体租金在30-40元/平米/月 五洲精品建材家居城一、二层商铺整体租金在50元/平米/月 七里河以西中南海知音底商一层80-100元/平米/月 2、区域内住宅底商（鼎盛时代） 一二层沿街商铺联体租金100元/平米/月 ;启示;B：业态及建筑形态方面 ——线路1：论证体验型成品家居品类选择的可行性 对应：集中商业+开放型街区 ——线路2： 零售生活消费+特色休闲商业 对应：生活卖场（gms店）+特色休闲开放式街区 在既定商务综合体定位、低容积率限制的条件下，线路2应该是重点方向，线路1的部分可作为补充品类进入 ;目录;如何突围——背景总结性概述;基于以上背景，结合我们的理解，突围作如下建议： A：竞争观念的突围 B：产品本体条件突围 C：资源整合突围 D：操作手法突围 ;突围1——竞争观念突围;突围2——产品本体条件突围;突围3——深化资源、贴牌突围; 突围4——操作手法突围;基于以上理解，在操作实施过程中，应重点抓住以下四个关键方面： A：“场所精神”内涵营造方面 ——通过对低容、规划开放、商务配套、建筑内部公共空间的“文化、艺术” 性产品处理，赋予项目“灵魂”内涵 ——挖掘并创造出聚焦目标市场的精神需求/建筑空间需求 B：产品“精雕细琢”方面 ——优化聚焦市场的对硬件需求、空间的需求，做个专业化、人性化 C：概念包装方面 ——形象/调性概念包装、软性氛