2011-2015年中国经济适用房建设投资分析及前景预测报告.pdfVIP

2011-2015年中国经济适用房建设投资分析 及前景预测报告 报告摘要 经济适用房是我国住房体制改革的产物。自1998年国务院印发“关于 进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知”（国发[1998]23号）以 来，经济适用房制度便正式成为我国住房制度体系的重要组成部分。十几年来经 济适用房的建设解决了众多中低收入群体的居住困难，拓展了居民对住房的有效 需求，促进了国民经济的增长。 然而，随着社会经济水平的不断发展，房地产市场的进一步活跃，我国 住房供求关系缺口的进一步扩大，使原本为了解决中低收入家庭住房问题的经济 适用房在现实操作中走了样，经济适用房在发展过程中存在的问题日益暴露，使 经济适用房的发展正面临着重大考验。 政策规定，经济适用住房的销售对象只能是中低收入家庭。但是，目前 因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨，在经济适用住房的购买者当中， 实际上有相当一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。根据2004年某网站 对北京市经济适用房购买对象的调查，约有16%的经济适用房卖给了中高收入者， 同时还出现了一人拥有多房的现象，显然违背了这项政策的初衷。据了解，许多 人购房者开着奔驰、宝马等私家车。业内人士介绍，在经济适用住房“高价”的 情况下，大多数普通工薪族只能“望房兴叹”，有能力购买经济适用住房的消费 群体主要是一些律师、广告人和私营企业主、外企职工、高级管理人士等“白领 阶层”。造成这种现象的主要原因是现阶段购买经济适用房，只要由购买者出具 工资收入证明即可，而目前个人资金管理信用管理等宏观条件还不完备，隐形收 入标准不确定，购房者收入的核实取证难度较大，另一方面，由于缺乏详细规定， 无法确定购房审查环节中的居委会或工作单位和房地产商谁来承担取证费用，在 实行中往往是无人复核购房者资料。 地方政府对经济适用房推广缺乏积极性是经济适用房发展不力的重要 原因，究其原因主要是财政压力。一方面是由于地方土地资源是有限的，土地经 营收入已成为各地方财政的重要来源，而经济适用房是不能收取土地出让金的， 它势必会影响地方政府的经济收入。还有一方面，经济实用房的建设和经营按国 家的有关规定是要减免各种税费的，它也会影响地方政府的经济收入。 目前住房产权主要有两类情况：一类是纯商品房产权，即完整的产权； 另一类则是准商品房产权，即不完整的产权。前者用地是有偿的，居民买入后， 拥有完整的产权，可以随时上市交易或者转让；经济适用住房的用地是无偿购买， 实行审批制度，拥有不完整产权，上市交易或转让受到有关政策法规限制上市交 易实施准入制度，上市交易时须缴纳有关税费，补交土地出让金一系列的限制规 定，使购房者增加了顾虑。随着住房市场的发展和完善，经济适用房出租、出售、 抵押、转让时，应如何明确产权关系，就成为许多购买者所关心的问题。造成经 济适用房产权不清晰的主要原因是我过关于经济适用房的相关法律当中，缺少对 经济适用房产权的明确规定，以《土地管理法》为例，虽然经济适用住房土地所 有权由国务院代表国家行使，但并没有规定具体的操作方案和方法，各级土地行 政管理部门的职责也不明确。 去年12月，国办131号文件要求各地从实际情况出发，要增加经济适 用房供给。具体建设规模为2009年到2011年全国每年新增130万套经济适用房。 近日，住房和城乡建设部的消息显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房 3388万平方米、48万套，约占全年指标的37%。 实际上，中央政府相当重视经济适用房建设，这两年的建设任务下达的 相当急迫。这不仅因为在过去几年中国保障性住房存在着巨大的供给缺口，更重 要的是，在金融危机影响下，政府希望通过加大房地产投资来拉动经济，其中最 重一项无疑就是保障性住房建设，计划三年拿出9000亿用于保障性住房投资， 完善保障性住房的决心可见一斑。 正点国际发布的《2011-2015年中国经济适用房建设投资分析及前景预 测