房地产住宅定价体系(权重数定价标准模权版).xls

入群 销售测算 B栋销控表 A栋销控表 单价总价表 B栋分户定价 A栋分户定价 户型定价 基价修正 加权合成 简略地图 定价模式 XX项目整体定价模式 （市场导向法） 选择参考物业 同区域·同物业形态·同期在售·同售价区间 ① 亨特国际——权重30%——同一区域，高层物业，典型小户型走俏 ② 中央公园——权重30%——同一区域，高层走高端住宅路线，持续销售 ③ 远景时代——权重20%——同一区域，高层物业，中小户型已基本售罄 ④ 紫林广场——权重20%——云岩区域，高层物业，近期热推代表性项目 宝山北路 友 谊 路 百灵阳光 喷水池 师 大 延 安 东 路 紫林 广场 蔡 家 街 文 昌 北 路 中央公园 ② 宝 山 南 路 阳光佳居 雅园 公安厅 二中 XX 机关幼儿园 阳明祠 远景时代 ③ 东 新 路 中医一附院 东山公园 文昌星园 文昌阁 十中 中 山 东 路 大十字 省 医 亨特国际 ① 项目参考价格权值评分表 编号 评价要素 权重 紫林广场 XX项目 可比楼盘价格及权重 区位 楼盘名称 销售均价 加权合计 通行售价 位置 周边自然环境 周边社会环境 周边公共配套 道路/交通状况 V= 噪音环境 区位升值空间 参考住宅理论通行价 P = ∑pi(i=1、2、3、4……)=各楼盘的均价*对应权重之和 规划设计 = 8308×30%+7811×30%+7703×20%+7813×20% 社区景观 - = 社区规模 参考住宅平均加权分 W = ∑wi(i=1、2、3、4……)=各参考楼盘加权分*对应权重之和 建筑密度 建筑设计 项目加权对比参考价 P′= V/W*P=项目加权分/参考住宅平均分*参考住宅理论通行价 建筑外观 65÷70.25×7938.9 户型面积段 = 元/㎡ 朝向/采光/通风 公共部分装修 项目运作 工程进度 现场形象 销售情况 开发商品牌 月份/项目 成交均价 均价取值 39+1 2009.6.1 2010.8.1 120?m2---160?m2 24F 2009.7.18 2010.3.1 80-142配比均匀 ④ 29+1F 2010.1.10 80-140㎡ 基价综合修正 整体均价 类 别 序 号 参考因素 权 重 数 据 修正后数据 备 注 主项 市场同类产品平均价格（70%） 意向客户平均心理价格（20%） 修正因素 宏观经济预期（正负2-5%） 主要依据宏观政策及贵阳楼市价格走势(上升1%) 区域市场走势（正负2-5%） 依据区域在售项目推盘价格走势(上升3%） 销售阶段调整（正负1-6%） 分期房、准现房、现房、尾房，现房为价格最高点（降3%） 修正后均价 另预留1%营销风险调整空间 楼层价格 单套房价 楼 层 系 数 平均层差 修正值 1~2层 单套修正因素 朝向系数 正负1-3% 斜角朝向为均值，南北向为正值，南北通透最佳，东西向为负值 3～4层 景观系数 包括城市景观及社区景观，观景视野开阔正值，视野狭小带暗角为负值 5～7层 面积格局 正负1-5% 面积区间及功能分区合理程度，是否符合普遍起居生活习惯 8～10层 通风采光 单边系数、阳台窗户开敞面及朝向、邻居遮挡影响程度 11～15层 噪音系数 正负1-2% 临街、巷道为负值，临社区园林，内向户型为正值，普通为均值 16～20层 （预留空间，视正式销售状况，做销控微调） 20~25层 各系数制订，以A、B栋共计14类户型状况平行对比。 26~30层 1、横向对比，包括朝向、景观、通风采光、噪音影响 31层 2、垂直对比，包括中低层邻里遮挡、噪音环境、高层远景视野开阔程度 32层 3、综合修正，结合地方客户对楼层及各户型因素的习惯偏好进行调整 红字加粗部分为：待定变量 销售阶段 均价调整 修正均价 起价调整 最低起价 折扣上抛 销控底价 去化房源 价格调控策略 开盘热销期 略低价开盘，快速销售，率先去化性价比高及低价房源 优惠拟：按揭98、一次性97 持续销售期 平稳拉价，持续销售，去化底层及中高层房源 优惠拟：按揭99、一次性98 尾盘清理期 价格涨幅趋缓，逐渐消化高层、高价、缺憾房源 标准层分户价格构成表 房型 套内面积 公摊面积 建筑面积 价格影响因素权值 户型均价 户型优劣 朝向方位 视野景观 面积区间 噪音影响 临街追加 系数之和 对比系数 系数合计 A1 3-2-2 A2 2-2-1 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 B1 B2 2