贵阳万科悦城X年年度营销报告第一部分.pptx

万科·悦城XX年年度营销报告2012年市场回顾2012年工作回顾2013年战略思考2013年策略思考2013年阶段战术2013年销售保障目录12012年市场回顾宏观市场分析知区域市场分析彼竞争市场分析【政策解读】筑府发〔2012〕68号《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》（十五）凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。（十七）降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。（十九）为促进产业发展，给投资者生产经营创造良好的条件，凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在我市开办企业（公司）或经营，有合法营业执照的，可不参加摇号直接申请一个小汽车专段号牌。解读一：购房落户，享受本市户籍同等待遇，吸附外来人员，推动城镇化率加快。解读二：下调首套小户型购房首付款，降低刚需购房压力，鼓励刚性需求入市。解读三：大贵阳格局建设展开，利好政策吸引外商投资，加快发展。【政策解读】贵阳市作重大调整，已设新花溪区和观山湖区国务院对贵州省《关于贵阳市部分行政区划调整的请示》(黔府呈〔2011〕46号)进行了批复，同意撤销贵阳市花溪区、小河区，设立新的贵阳市花溪区；同意设立贵阳市观山湖区按照《国务院关于同意贵州省调整贵阳市部分行政区划的批复》(国函〔2012〕190号)有关内容，设立的贵阳市新花溪区，以原花溪区、小河区的行政区域为新的花溪区的行政区域，花溪区人民政府驻贵筑街道明珠大道192号；设立的贵阳市观山湖区，将贵阳市乌当区的金阳街道、金华镇、朱昌镇和清镇市的百花湖乡划归观山湖区管辖，以金阳街道、金华镇、朱昌镇、百花湖乡的行政区域为观山湖区的行政区域，观山湖区人民政府驻金阳街道北京西路8号。解读：金阳当前为城市新中心，现区域向西扩张，将更名为观山湖区，区域发展进入新阶段。【楼市成交】2012年市场整体低价走量，进入下半年以来，价格略有回升，销量持续保持高位2012年1-11月贵阳市场整体成交895.22万㎡，成交均价为4332元/㎡。2011年月均走量平稳，成交均价集中在4700-5200元/㎡，进入2012年，由于3月份市场底价房源推售热销，拉低市场成交均价，主要集中在4100-4300元/㎡，成交量高于2011年月均水平。【楼市存量】截止11月底，预售存量高达974万㎡，存量集中度较高，主要集中于南明、云岩区少量大盘项目截止2012年11月，贵阳市场新增预售存量主要集中于南明区、云岩区，分别存量为459万㎡、147万㎡，去存需10个月左右；此外，乌当区新增预售存量87万㎡，去存时间最长，需26个月；金阳区新增预售存量为208万㎡（包含西南国际商贸城148万㎡商业），月均去化6.37万㎡，抛开商业余货去化需9个月时间。截止2012年11月区域预售存量区域区域存量（万㎡）主力项目1-11月月均销量（万㎡）占比（%）南明459 花果园48.67 90%云岩147 未来方舟13.29 39%金阳208 美的林城时代、金阳新世界、西南国际商贸城6.37 81%小河28 万科大都会、自在城、美林谷4.90 39%白云33 恒大城、绿地伊顿公馆3.64 49%花溪12 保利溪湖1.19 49%乌当87 保利紫薇郡、保利温泉新城、保利公园20103.31 49%注：以上存量为新增预售备案存量【土地市场】2012年1-10月贵阳土地市场供销量与2011年同期基本持平，土地端持续保持放量状态近3年，贵阳土地市场供、销双活跃。2012年1-11月供、销分别为1066.09万㎡、947.06万㎡。【土地市场】贵阳土地市场供销量主要集中于金阳区域2012年1-11月，贵阳土地供销量主要集中于金阳区，区域供应378.79万㎡、成交344.76万㎡，成交供应比91.02%。从土地用途看，2012年1-11月贵阳市场商业用地为供销主力，供应296.64万㎡、成交269.41万㎡。此外，住宅用地供应158.63万㎡、成交158.29万㎡；商业用地供应306.37万㎡、成交291.21万㎡。【各区域土地供销明细】区域2012年1-11月贵阳土地市场供应情况（单位：万㎡）住宅用地商住用地商业用地工业用地科教用地其他白云76.0919.3922.98140.2422.82/南明9.130.053.0233.013.12/云岩16.4667.7715.92/3.940.57金阳/6.58219.223.43.03146.49小河4.71//42.83//乌当52.2618.5511.7828.09/