杜邦财务分析在中国房地产行业的应用之资产周转率.docx

精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 .杜邦财务分析体系在中国房地产行业的应用杜邦财务分析体系的公式如下：权益净利率 =销售净利率×总资产周转率×权益乘数利润率×周转率×杠杆率=利润率和周转率反映了一个公司的经营战略，而权益乘数就反映了该公司的财务政策；作为综合的财务分析方法， 杜邦财务分析体系在各个行业的财务分析中得到广泛的应用；财务报表是一个公司综合经营成果的表达，本文试图从战略规划中内部环境分析的角度，将杜邦财务分析体系运用于中国房地产公司的财务分析，用于验证公司现行战略的实施情况，为发觉战略实施中存在的问题供应线索，或者作为调整战略， 改 . 杜邦财务分析体系在中国房地产行业的应用 杜邦财务分析体系的公式如下： 权益净利率 =销售净利率×总资产周转率×权益乘数 利润率×周转率×杠杆率 = 利润率和周转率反映了一个公司的经营战略， 而权益乘数就反映 了该公司的财务政策； 作为综合的财务分析方法， 杜邦财务分析体系在各个行业的财务 分析中得到广泛的应用； 财务报表是一个公司综合经营成果的表达， 本文试图从战略规划中内部环境分析的角度， 将杜邦财务分析体系运 用于中国房地产公司的财务分析，用于验证公司现行战略的实施情 况，为发觉战略实施中存在的问题供应线索， 或者作为调整战略， 改 善治理的依据之一； 一般而言，杜邦财务分析体系应对一个公司多期（惯例是 3 年） 财务比率进行运算分析和对比；如可获得行业或标杆企业可比数据， 仍要对比行业或标杆企业可比数据进行分析； 一，资产周转率 资产周转率 =销售收入÷总资产， 反应的是一个公司的运营效率， 即一个公司在特定的战略指导下，通过资产运营能够带来多少收入； 从战略的角度注视房地产公司总资产的构成， 主要应关注资产负 债表存货，投资性房地产项目；一般而言，存货和投资性房地产占总 资产的比例超过 50%； 精选范本 第 1 页，共 8 页 精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 .留意区分固定资产，无形资产中自用的房地产项目和土地使用权；对于自用的房地产，土地使用权在无形资产核算，地上建筑物的建造成本在项目竣工投入使用时转入固定资产，土地使用权仍在无形资产中列示， 摊销计入治理费用； 而作为开发后出租或出售的房地产项目，土地使用权与建造成本一起计入开发成本，项目竣工交付后土地使用权就不再属于房地产公司的资产，不再在报表上列示；1，对存货的分析房地产公司的存货指公司在日常经营活动中持有以备出售的开发成品， 处在开发过程中的在建开发产品，在开发过程或供应 . 留意区分固定资产，无形资产中自用的房地产项目和土地使用 权；对于自用的房地产，土地使用权在无形资产核算，地上建筑物的 建造成本在项目竣工投入使用时转入固定资产， 土地使用权仍在无形 资产中列示， 摊销计入治理费用； 而作为开发后出租或出售的房地产 项目，土地使用权与建造成本一起计入开发成本， 项目竣工交付后土 地使用权就不再属于房地产公司的资产，不再在报表上列示； 1，对存货的分析 房地产公司的存货指公司在日常经营活动中持有以备出售的开 发成品， 处在开发过程中的在建开发产品， 在开发过程或供应劳务过 程中耗用的材料，物资，设备等，主要分为三个大类：土地储备，在 建项目和已完工项目（现房） ；如房地产公司有代建业务，也在该项 目表达； （ 1）土地储备 对于土地储备，应当考虑正确持有量，也称土地储备策略；在土 地快速增值的时期， 土地增值带来的收益高于土地持有成本， 许多房 地产企业大量持有土地储备，依据 NAV 方法对这样的企业进行估值， 将土地储备增值部分反映到股价（企业价值）当中，这类企业在上市 时受到投资者的追捧，如碧桂园； 但大量的土地储备使得资金沉淀在存货上， 势必造成资产周转率 下降；当土地增值速度下降或者土地价格受到调控时， 大量储备土地 的做法变得不行取， 这时应考虑土地储备正确持有量， 使得土地储备 既能够满意房地产企业连续开发的需要，又不至于降低资产周转率； 精选范本 第 2 页，共 8 页 精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 .目前业界用来确定正确土地储备持有量的指标是土地储备存续比：土地储备面积与单期（季度）销售额的比值，是衡量一个企业一个时期内依据其开发销售速度，土地储备量可供开发的时间；这一指标同时考虑公司的实际开发销售才能和土地储备两者的关系；有讨论说明，一家地产商的土地储备存续比应为20—35 比较合适，也就是说，开发商的土地储备可以动态性地供应5 至 8 年左右的销售量， 这个土地储备存续比是适当地考虑了开发商成长性需要的；土地储备的正确持有量要依据企业的经营战略（如是否处在快速 . 目前业界用来确定正确土地储备持有量的指标是 土地储备存续 比：土地储备面积与单期（季度）销售额的比值，是