柴强对于房地产估价规范解读.docx

柴强对于房地产估价规范解读 柴强对于房地产估价规范解读 柴强对于房地产估价规范解读 柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理 (一 ) 很快乐再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排 两时节间，今日一天是我给大家讲，明日一天由 ~~教授来讲，一共三天，第三天由 ~~教授 估价报告的一些问题进行介绍，今日和明日房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介 绍。 我记得天津八月多办房地产估价基本术语的培训班，基本术语和规范此刻合在一起就完好连接起来，基本术语和新的规范的用词基本是一致的，听了术语再听规范就比较轻松了，本来记得新的规范订正过程中，最后的稿没出来，基本上靠近这个最后稿，也给大家讲过，也有和从前有不同。这两天把新规范梳理一遍。两天把规范讲完时间很紧，在河南省用三时节间很紧张，没讲透。基本术语和订正中的稿子都用过，所以就讲得快一点。 房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范， 99 年颁发的，今年做了全面的订正，从头颁发，实行时间是今年 12 月 1 号，今年 12 月 1 号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。此外一个估价标准，就是房地产估价基本 术语要求，因为房地产的专一性很强，好多术语放在老的规范里单做一章，原则上知足不了需要，所以把它独自抽出来， 175 条术语独自成为一个国家标准。 未来对于这个用语用词怎么用，那就是依照术语标准来用，它的定义论点也是依照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不简单的。 接下来简单谈一下这个规范，宏观上来理解：这个规范了就是我们在房地产估价过程中碰到什么样问题的时候应当怎么做不该当怎么做，原理是一个意思一个方向，就是你在 做估价的时候碰到什么样的问题，把这些问题依照我的题板概括出来。那现实中也不是所有的问题能碰到，主要的这些大的出现问题的方面都给你指出来了。在碰到这些问题时你该怎么做不该怎么做啊，都做了一些规定。所以我们在估价中不清楚的地方查查这个新规范有没有规定，有规定依照新规范去做就行，碰到一些行为不该当怎么做，像这些最最少知道。规范主要就是指这些，就像我们走路相同走到一个地方不知道怎么走了，是往前走啊仍是左拐啊仍是右拐啊仍是往退后啊，这个是相同的道理，它告诉你怎么做。 所以此次新的规范与老规范对比， 一个是要求更详细更详尽了， 假如你比较老的规范，老的规范是 99 年，那个时候实质业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比较先进的了。那从此刻来看了，老规范的规定是比较大略的，好多现实中的问题还没有把它 求情楚。那此次的新规范了能求情楚的基本都求情楚了。那还有些看不懂的有争议的到此后订正再解决。总的来讲，它一个方面更为详细仔细了规定，第二个方面增添了很多新的内容。特别是我们把它称为新的工具，就像你的工具箱里面有哪些工具。详细来讲就是估价方法这一块，我们有一个其余估价方法。常用的估价方法我们说有四种。市场比较法对应的名称一致改为比较法，再是利润法，再是成本法，再是假定开发法这些常用的四种方法。其余估价方法本来也有一点可是不多。此次为了适应房地产伤害赔偿的估价，伤害赔偿估价我们的一个重要领域。讲起来天津这个事情就要波及到伤害赔偿的估价问题，这个里面我们讲到了损失资本化这是一个，还有一个就是修复成本法是对于这个可修复的修复成本来估价。那还有价差法，伤害前的价钱价值和伤害后的价钱价值这个之差，就是价差法。这样一些方法，此外为了批量估价，适应批量估价的需要，特别是房地产税收这里面国家要求必定要有房地产估价的力度，增强房地产交易税收这块，所以各地方都搞了批量 估价。但实质上都是为了未来房地产税开销做好准备的， 房地产税此次拉入了全国人大的 ~，这么讲中国早晚要开通房地产税，房地产税简单来讲就是依照房地产的价值每年都要征收 的一个税，这个房地产的价值是评估出来的，所以也有把它叫做依照房地产的评估值来收税。所以未来这块业务需要睁开开的。此外我们供应两个方法，一个叫做标准价调整法， 一个叫做多元回归剖析法，所以依据此刻新的估价业务增添这些方法。 第三个方面是深入拓展估价业务，特别是不同估价目的下的估价那块要大大拓展。这让我们看到未来我们的业务有哪些种类，更重要的是未来有哪些估价标准出来，特别是一些主管部门，这些业务属于房地产的估价业务，应当是房地产估价机构估价师来做的能够做的这些业务，这样的作用和意义作为国家规范标准。我们当前的业务还比较单调集中，未来我们看业务有哪些种类，是一个仍是现实估价中的难题，像用途不一致的时候，怎么办，常常碰到这个问题，实质用途，规划用途，正当用途等等这样一些。那我们此次规范对实质中一些不好的做法做了一些限制，做了些调整，接下来对于这个规范怎么理解也给大家讲一下，