房地产行业研究报告.ppt

房地产行业研究报告;引言;目录;目录（续）;房地产行业发展概述;房地产的基本概念与房地产行业的特性;房地产行业从上世纪90年代以来的发展概述;我国目前房地产行业的现状（一）;我国目前房地产行业的现状（二）;我国目前房地产行业的现状（三）;我国目前房地产行业的现状（四）;我国目前房地产行业的现状（五）;整体宏观政策环境;国民GDP 以8—9%的速度增长拉动房地产业快速增长;宏观经济的健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和有力保证;×;WTO的加入，为我国房地产业的发展在资金、技术、销售、产业运作等多个方面提供支持;随着住房商品化的加深，住房成为居民消费、商业投资、社会资产的一个重要组成部分。 90年代以来，房地产业成为我国国民经济新的增长点，带动经济增长。从1993年起，房地产业营业收入占国民GDP的比重一直超过6%，保持在6.5%--6.7%左右。;;上世纪90年代以来，随着金融体制的改革和金融市场的逐渐成熟，个人按揭信贷逐步得以推广，企业融资渠道的增加，使地产融资变得容易，从而催熟了房地产业的发展;央行121文件出台的背景：整体房地产业的快速发展，带动房产开发投资的增速迅猛。一方面，带动了国民经济的快速增长，反过来进一步带动房地产的加速发展;在房地产投资总额中，企业自有资金和从国外引入资金的比例都相对较小，房地产开发商的直接贷款和订金、预付款等直接或间接来自银行信贷的资金占相当大的比例。 2003年初，央行负责人已经指出来自银行贷款的资金已经占房地产开发投资的中70%以上。 房产开发贷款的金额大、长期性与银行存款的活期存款比例高、期限短构成了“存短贷长”矛盾。 我国房地产企业开发资金链条薄弱是房地产业发展速度快慢的关键影响因素。;央行121文件的内容：四个方面的信贷政策的调整，同时也调整了房地产市场的供应和需求;央行121文件的影响：对房地产开发商的影响远远大于住房消费者的影响;房产金融的多元化途径：房地产抵押贷款证券化;房产金融的多元化途径：产业投资基金——房地产信托投资基金;土地与房地产关系紧密，土地的流转、管理成为影响房地产业发展的关键因素;目前???我国土地市场正处于从政府导向到市场导向的中间过渡期;自2002年起，国土资源部的一系列政策成为土地市场透明化的标志，土地透明化正在成为越来越明显的趋势;土地交易的透明化对房地产业内的开发商提出新的要求;对于大的房地产商来说，依靠资金和实力获取更多的土地资源将是一个长期的战略;房地产行业的长期发展趋势;三、房地产行业的微观市场分析;2003年，商品住宅投资增长28.6%，办公楼投资增长34.2%，商业经营用房投资增长37.6%，尽管办公楼和商业经营用房投资增长速度更高，但由于商品住宅投资基数较大，故办公楼和商业经营用房投资比重增加并不多。 2003年经济适用房投资则仅增长8%，占全部房地产投资的比重为6.1%，较2002年降低1.3%。 注：商品住宅包括普通商品房、别墅/高档住宅和经济适用房。;从全国范围来看，商品住宅、别墅/高档公寓、办公楼宇、商业经营用房具有不同的价格走势;我国房地产市场明显分为三个区域：京津地区、长三角地区和珠三角地区;北京房地产市场：自1997年房地产开发投资就呈现较为迅速增长的态势，但平均房价在最近5年时间却呈稳步回落的态势;北京房地产市场：商品住宅是房地产市场的主力;北京房地产市场：竣工面积与销售面积共同增长，商品住宅空置率逐步下降;从外来人口和北京市居民的整体收入情况来看，北京房地产市场的购房需求还有潜力可挖，房地产行业还有相当大的上升空间。;北京房地产市场：商品房的需求增长是相对平稳的;北京房地产市场：市场的整体基数已经超过千亿。;北京房地产市场：商品房的供给力量分析;北京房地产市场：商品房的供给力量分析;北京房地产市场分析最终结论;上海房地产市场分析：过去4年整体增长势头迅猛;上海房地产市场分析：商品住宅是主力，高档住宅成为引领价格上涨的主力军;上海房地产市场分析：房价上涨的原因;上海房地产市场分析：影响上海房价的几大重要力量;上海房地产市场分析：内部需求的分析;上海房地产市场分析：外部需求分析;上海房地产市场分析：供给的分析;上海房地产市场分析：未来的供给力量趋势;上海房地产市场分析最终结论;青岛房地产市场分析：近年发展势头迅猛;青岛房地产市场分析：市场供给增长;青岛房地产市场分析：市场销售一片火爆;青岛房地产市场分析：产品结构是以住宅为主;青岛房地产市场分析：商品房空置率下降;青岛房地产市场分析：普通商品住宅房分析;青岛房地产市场分析：普通商品住宅房分析;青岛房地产市场分析：别墅和高档公寓;青岛房地产市场分析：别墅和高档公寓;青岛房地产市场分析：别墅与高档公寓;青岛房地产市场分析：办公楼宇;青岛房地产市场分析：办公楼宇;青岛房地产市场