中原金地名津前期营销策略63PPT .pptx

营销策略1.总体营销策略中原观点：利用项目优势，结合深港两地的市场特色，总体上先启动深圳区域战场，利用地段+符号化的产品影响力借市场利好之势以茧见蚕的方式引导市场销售；再借深圳之销势头以脉冲式策略进攻香港市场战场，进一步销售，以项目影响推进金地品牌。1.总体营销策略符号偶得高端香港投资客户高端香港投资客户高端深港客户HONGKONG客户细分中端香港投资客户中端深港客户口岸中端内地投资客户中端深港客户周边换房客户SHENZHEN偶得高端深港客户高端内地投资客户高端内地投资客户符号主要部分2.卖点整合符号文化+精神金地MIMA地段口岸+区位 第一个MIMA主题概念的国际潮流社区符号深圳首席口岸纯国际品牌社区地段米埔国际自然湿地保护区景观最具投资价值的双地铁高尚社区交通/配套/品牌实现深港零距离接触品牌联合，纯港社区中原建议：项目符号化价值圈 中原建议在最大程度上将项目进行符号化，来形成项目的符号化价值圈，从而进一步吻合目标客户群的生活形态及MIMA所提倡的品牌+符号+创意的生活方式，为项目制造更多的卖点。 中原建议将项目所有价值点都进行符号化的LOGO设定，如：国际口岸、景观等，然后将它们统归在MIMA的大概念下，从而形成项目的符号化价值圈。中原建议：例如：观澜高尔夫翡翠湾派什么动物来当翡翠湾的亲善大使呢？ 高尔夫；吃；高尔夫；吃；睡。这一天真短 中原建议：例如：观澜高尔夫翡翠湾南加州最美的谷地景致，都被送到翡翠湾了 现在的花园没什么不好，在拥有448m2超大花园之前 中原建议：例如：观澜高尔夫翡翠湾一杯咖啡，一幅名画，一个人的四季 65 m2的硬露台，毫无疑问，一场80人的晚会 …………………………………………………………………中原建议：例如：观澜高尔夫翡翠湾中原建议：项目符号化价值圈示意图国际口岸LOGOMIMA生活体验LOGO米埔国际稀缺景观LOGO星级物管LOGO深港两地无间隙交通LOGO地铁总站物业LOGO…………………………………………………………………………3.入市时机分析与选择从工程进度方面预计9月底可以完成各类展示空间预计9月底可以拿到预售证，十月可正式售卖从项目售卖条件从市场环境方面深圳楼市素有“金九银十”之说，实践验证在6-8月楼市淡季过后，每年九月都是旺销期开始，虽与本项目开售刚好吻合，但同时也是市场竞争最为激烈的时期。从前面市场分析看，虽本项目无直接的竞争对手，但投资客户还是会在市场大热之际被分薄，所以提前入市蓄客更为重从机会营销方面“十一”黄金周结合以上几个方面的综合考虑，中原建议开售时间为：10月1日结 论为了更好的营造项目之势，中原建议提前两个月入市蓄客，作前期积累。入市时间：七月底八月初（择一吉日）3.入市时机分析与选择收筹蓄客策略【暗渡陈仓】～指在项目未拿到预售许可证的情况下，借用“金地·家天下”的非营利性会员性的会员式组织，为本项目开设“金地·家天下MIMA特区”体验活动，在项目咨询期间，凡有意购买本项目的客户只需在指定银行定期存入指定金额,即可凭回单在本项目换取金卡一张。凭卡可在本项目取得预售许可证后优先选房，并获得优先选房的各种优惠。蓄客方式金地·家天下MIMA特区体验金卡金地MIMA专享注：购房仅为金卡的服务内容之一，此卡为客户提供除购房外更多价值3.入市时机分析与选择客户光临接待中心金地MIMA提前鉴赏暨MIMA专享卡启动了解项目详细信息了解MIMA专享金卡去中行皇岗支行定存一万元三个月以中国银行皇岗支行为例持回单换领金卡签署家天下申请填写MIMA生活问卷领卡客户信息基础资料购房意向MIMA测试3.入市时机分析与选择解筹组团式解筹方式解筹前：2000随机组合每组30人A1A2A3B1B2B3C1C2……………………3.入市时机分析与选择解筹组团式解筹方式解筹当天：每组30人A1A2A3B1B2B3C1C2……………………以抽签形式按组别进行选房先后次序如：B1E1D2A3……………………B1组中不分先后次序，同时进入选房区，以交钱先后决定单位所属4.整体推广节奏分析中原认为推盘节奏应根据市场大势及市场竞争态势来进行针对性的制定。因本项目不存在直接竞争对手，所以我们从市场大势的进行推售节奏分析。在现阶段房地产市场，政府政策成为左右市场最有力的风向标，因此中原根据后市可能出现的二种情况进行了不同的推售组合。A、政府政策影响不大，项目开售时房地产市场市场仍然见好B、政府政策影响较大，项目开售时房地产市场不容乐观实现方法：有效的控制工程进度来调控取得预售许可证的时间，来实现既定的推售方式。A、政府政策影响不大，项目开售时房地产市场市场仍然见好中原认为推盘应遵循：价值最大化!压力最小化!第10栋第5栋第6栋第1栋A、政府政策影响不大，项目开售时房地产市场市场仍然见好整体推盘节奏第二批推出单位首