中原深圳凯茵新城后期推广策略案47PPT .pptx

凯茵新城后期推广策略案政策环境分析——近期政策方面情况限外令7月10日，市国土房产局和外汇管理局出台了我市《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》目前规范的条件是一个护照或一个身份证对应一套住宅一个家庭确实需要购买两处以上的住房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋除了批准成立的外商投资房地产企业外，境外机构不允许买住宅，只能购买自用办公所需的商品房境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》影响分析 政府这种态度，实际上是不希望游资或短期资金大量流入深圳房地地产市场，尤其是现在深圳炒房的热度仍在一个较高水平。 个别区域将受影响，高端租赁市场或获利上扬。市场秩序整顿7月13日，深圳出台《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为商品房项目必须实行明码标价，并在现场和国土局网站公示“认购书”、“房地产买卖合同”，应使用网上下载的全市统一的示范文本，不得使用手写文本严禁“炒卖楼花”行为?对楼盘销售的影响销售现场需公示的文件：1. 代理机构营业执照复印件盖公章；2. 深圳房地产经纪机构备案证书；3. 发展商出具并盖公章的代理销售委托书；4. 经物价局备案的价格表；5. 前期物业管理合同、业主公约、承诺书及合同补充协议、置业确认书等等需要业主签名的相关文件。政策性住房国务院8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）内容包括以下方面：1、城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径2、经济适用房：经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接3、集资建房：单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售4、继续落实房地产宏观调控政策国务院24号文解读 24号文的出台，可以看出政府新一轮调控的思路和方向，24号文也被称为房地产调控的风向标，成为国八条、国六条后又一个对房地产行业产生重大影响的政策。新一轮的房地产调控将主要增加政策性住房为主，以期解决中低收入者的住房问题。金融调控9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。本次的调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。3、不得随房产升值追加贷款个人住房贷款新政前新政后第二套房首付2-3成对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 第二套房贷款利率可享受最高15%的优惠利率贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 追加贷款无此项规定商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款 如： 价值100万房产，按照最新五年期贷款利率7.83%的基准利率计算。 新政前，首付30万，使用10% 的优惠利率后一年的利息约为70*7.05%=4.933万元 新政后，首付40万，使用1.1倍的房贷利率后一年的利息约为60*8.61%=5.168万元即：购房者需要使用更多的资金，支付更高的资金成本，投资成本大大提高，利润空间压缩，同样的资金进入房地产市场交易的换手率也要下降，有利于抑制房地产的恶意炒作。全市一、二手房均价走势图2500020000150001000050000200501200503200505200507200509200511200601200603200605200607200609200611200701200703200705200707一手房价二手房价后市影响研判1、历次新政后市场的走势 以往对房地产市场影响较大的几次调控政策如国八条、国十五条后，市场对此反应都较大。市场成交量一度回落，但后市紧随着价格的走高。国十五条，提高首付国八条银行缩紧住房贷款季节性低点120.00季节性低点季节性低点100.0080.0060.0040.0020.00国八条国十五条，提高首付银行缩紧住房贷款0.00200501200503200505200507200509200511200601200603200605200607200609200611200701200703200705200707一手房成交量二手房成交量后市影响研判