衡阳某花园项目可行性研究报告.doc

PAGE 第一章 总 论 1.1项目提要 (1)项目名称：×××县×××·×××花园建设工程 （以下简称×××花园） (2)建设单位：×××××××××房地产开发有限公司 法人代表： 建设地点：×××县####号地块 (3)项目单位所有制形式：有限公司 (4)项目建设性质：新建 (5)项目建设总投资：9715万元， (6)项目建设期限：2007年至2009年 (7)项目的背景及建设目标 ×××县县长在“关于×××县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告”中指出：发展是硬道理，加快经济社会发展是全县最现实、最紧迫的任务。发展不足、发展不快是我县最大的县情，加快发展是我县的当务之急，也是解决我市改革发展过程中遇到的各种困难和问题的根本办法。加快发展是×××的“第一要务”。为了加快×××县城区基础设施建设，提高城市承载力，提升城市品位，改善居民住房条件，××××××房地产开发有限公司积极响应县委、县政府 “拓城、敞口、秀内” 的战略部署，到2010年，实现“双十五”的城市目标（县城人口达15万人，建成区面积15平方公里），规划在×××县城关镇滨江公园第4号地块，兴建“×××花园”精品住宅小区。本项目规划用地116.6亩，拟建总建筑面积160000㎡，其中：住宅面积140000平方米，商铺面积20000平方米。本项目完成后可实现销售收入17920万元，税后利润4613万元，1.39年可收回全部投资。 1.2编制的依据和范围 1.2.1 编制的依据 （1）国务院关于《促进房地产市场持续健康发展的通知》； （2）国务院关于促进房地产业健康发展的六条措施（国六条）； （3）经国务院批准国家发改委发发布的《产业结构调整指导目录(2005年本)》； （4）国务院国发（2004）13号《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》； （5）×××县县长在“关于×××县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告”； （6）×××县城市总体规划（2002-2020年）； （7）国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （8）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》； （9）×××县发展和改革局东发改（2006）62号《关于核准“×××花园”房地产开发项目的通知》； （10）建设单位提供的用地红线图和现状地形图； （11）建设单位提供的有关资料。 1.2.2 编制的范围 (1) 调查、了解建设项目及项目区现状； (2) 对项目建设的必要性、有利条件和市场预测进行分析，确定建设规模； (3) 提出项目建设的指导思想，建设的原则、目标，建设的内容及方案； (4) 对项目招标的范围及招标的形式做出说明； (5) 拟定项目建设进度； (6) 对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析； (7) 对项目的可行性提出结论性意见和建议。 1.3 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见表1-1。 表1-1 主要技术经济指标 序号 项 目 名 称 单 位 数 据 备 注 1 总规划用地 亩 116.6 合77733㎡ 3 总建筑面积 ㎡ 160000 4 绿地率 % 40.65 5 建筑密度 % 29 6 容积率 — 1.8 7 开发建设总投资 万元 9715 　 8 营业收入总额 万元 17920 　 9 销售税金 万元 1528 　 10 利润总额 万元 6817 　 11 税后利润 万元 4613 　 12 总投资平均收益率 % 24.71 　 13 资本金平均净利润率 % 22.89 　 14 财务内部收益率 % 233.67 全部投资（税后） 15 投资回收期 年 1.39 全部投资（税后） 16 财务净现值 万元 3245 全部投资（税后） 17 利息备付率 6.24 18 偿债备付率 1.48 1.4 综合评价与建议 （1）综合评价 经国务院批准国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2005年本)》中，“城镇园林绿化及生态小区建设”是国家重点鼓励发展的项目。为了提升县城的品位和形象，×××县提出了把县城创建成“山水生态”城市、省级文明县城的目标，本项目属创建成“山水生态”城市的重要组成部分，因此，该项目符合国家的产业政策，投资方向正确。 本项目是在县委、县政府统一领导和规划下进行的，在技术上满足《×××县城市总体规划（2002—2020）》和《×××市城市规划行政技术准则》的各项要求，因此，本项目在技术上是可行的。 本项目完成后，营业收入17920万元，总成本费用9715万元，营业税金及附加1528万元，利润总额为6817万元，税后利润4613万元。财务内部收益率、总投资收益率和资本金净利润率分别为233.67% 、24.71%和22.89%；投资回收期为1.3