芜湖越秀路商住项目可行性研究报告.doc

PAGE 芜湖**区**路商住项目可行性研究报告 广州**房地产咨询有限公司 2005年2月 目录 一、总述 （一）建设项目概况 （二）项目建设的必要性 （三）可行性研究编制的依据 （四）可行性研究报告范围 （五）可行性研究结论 二、市场分析 （一）宏观环境分析 （二）芜湖市房地产市场分析 （三）项目优势分析 （四）项目机会分析 三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件 （一）地块概况 （二）经济技术指标 （三）建设条件 四、项目的规划设计方案 （一）整体规划设计原则 （二）项目规划思路 （三）建筑方案设计 （四）结构设计 （五）消防设施设计 （六）环境保护 五、首期建设计划及实施进度安排 （一）首期的建设计划 （二）工程进度安排 六、项目的核心定位及核心策略 (一)整体开发理念 (二)市场定位 （三）产品定位： (四)客户群定位 （五）销售策略 （六）竞争策略 七、投资总额估算及资金来源评估 （一）项目总投资的估算的依据 （二）项目首期投资成本估算原则 （三）项目首期投资总额估算 （四）首期各季度投资计划 （五）项目首期资金筹措 八、项目财务评价 （一）评估依据 （二）项目首期销售价格推测 （三）销售面积实现计划及销售收入实现计划 （四）项目首期税收估算 （五）项目首期财务盈利能力分析 （六）清偿能力分析 （七）资金来源与运用 （八）项目首期不确定性分析 九、综合评价结论及建议 综合评价结论 (二)建议 一、总述 （一）建设项目概况 项目名称：住宅：**（暂定）；商业：**（暂定） 建设地点：芜湖**区**路北侧与南侧。 建设单位：芜湖**置业有限公司 项目概况 位置：本项目的住宅地块位于芜湖**区**路北侧，长江路与浦江路之间；商业地块位于开发区**路南侧，南侧是银湖，东侧是银湖路，与开发区管委会相邻。 占地面积：项目总占地面积313785.21平米，其中住宅地块规划用地面积187454.56平方米(其中不包括需保留的建筑用地)；商业地块规划用地面积54932.03平方米。 容积率：地块综合容积率约为1.46，其中商业地块容积率为1.4，Ⅱ-C-14地块容积率约为1.5。 总建筑面积：项目总建筑面积458043.91平米，其中住宅部分建筑面积281181.84平米，商业部分建筑面积176862.07平米。 产品组合：，**路北侧地块为居住用地，产品包括多层住宅、小高层住宅；**路南侧地夫为商业用地,产品包括餐饮街、酒店、休闲娱乐场所、购物街。 5、项目公司概况 （二）项目建设的必要性 1、从城市发展看项目建设的必要性 芜湖市位于安徽省东南、长江南岸，是中国东部的综合交通枢纽城市，是宁汉之间的区域性经济中心，经济实力位居安徽省第二位，近几年来整体经济总量扩张迅速，产业结构不断优化。 经济的迅速发展，进一步促进了城市的发展。 一个城市的迅速发展必然会带动人口增长，增长的人口必然对住房有所需求，现在城市的住房远远不能达到他们所需，所以，必须建造大量的住房解决这些人所需。所以本项目的建造是必要的。 2、从经济开发区的发展看项目建设的必要性 芜湖**区规划面积56平方公里，就业人口近4万，随着开发区的重新定位与各种功能配套的不断完善，入驻企业快速增长，预计3年后就业人口达8万。然而，开发区周边住宅区与商业中心严重缺乏，这不符合开发区的发展规律。所以说，芜湖开发区要成为全国成功的开发区，必然离不开如住宅、商业、生活配套等相关软件的支持，因此本项目的建设是很有必要的。 3、从提高芜湖市整体居住环境看项目建设的必要性 一个城市的居住环境的提升离不开房地产企业的努力与协作。纵观整个芜湖市住宅楼盘，缺乏居住环境优秀的，能引领人居进程的标志性楼盘。本项目毗邻美丽的自然景观银湖与龙山，项目规划大、园林景观优美、配套齐全，具备建设成为芜湖市一流的居住环境楼盘的先天条件。所以本项目的建设是有积极意义的。 4、从城市形象看项目建设的必要性 芜湖缺少规模大、档次高、功能齐全的商业中心，本项目将极力打造芜湖市商业名片，建成芜湖市标志性的建筑，成为芜湖市人人喜欢的集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动于一体的一站式消费场所，从而为提高城市的整体形象作出贡献。所以，本项目的建设是必要的。 5、从经济发展看项目建设的必要性 本项目建设完成后估计会带来大约15000人口，人口的增长繁华了周边的商业，不仅对区域的经济发展具有一定的推动作，而且还可以帮助政府解决大量的就业人口，所以说，本项目的建设是必要的。 （三）可行性研究编制的依据 1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》 3、省审计事务所验资证明 4、规划公司《项目初步规划方案》 5、**策划公司《芜湖市市场调查报告》 （四）可行性研究报告范围 根据项目建议书批复和初步