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精选范本
鲁邦国际风情街
管
理
方
案
成都金房物业服务有限公司
二零壹二年三月
目 录
一、物业概况3
二、管理原则和宗旨3
三、管理目标4
四、管理模式与机构设置4
五、主要人员要求6
六、管理经费8
七、前期准备工作8
八、接管验收工作11
九、日常管理工作14
十、系统培训工作19
十一、物业管理质量保证措施21
附件:人事组织架构
一、物业概况
鲁邦国际风情街位于青岛市城阳区正阳路,该区域为城阳新规划之CBD区域。该区域经多年的经营已形成城阳最大档次最高的商业市场,鲁邦国际风情街的开业无疑将成为该区的又一亮点。鲁邦国际风情街占地面积约26, 437.32平方米。总建筑面积约92,740.30平方米;其中首层至五层为鲁邦国际风情街商场,建筑面积约46636.3平方米。一栋综合办公楼,建筑面积约8264.67平方米、三栋酒店公寓、负一层为设备层和停车场。地上、地下可提供车位 580个。
鲁邦国际风情街配有先进的设备设施。电梯26台其中手扶梯3台,观光电梯3台,货梯2台。商场采用 KW发电机组。供配电、给排水设施齐备。保安消防楼宇监控为红外线自动跟踪监控系统。
二、管理原则和宗旨
2.1管理原则
管理公司主要是通过鲁邦国际风情街物业部的有效服务将“鲁邦国际风情街”管好,提高“鲁邦国际风情街”的使用效率和经济效益,促使所管理的“鲁邦国际风情街”得以保值或增值,并为发展商所发展的“鲁邦国际风情街”在房地产市场上建立起良好的声誉,为商户提供一个环境优美、整洁、舒造、方便、安全文明的经营环境。
物业部的宗旨是通过科学的管理,运用现代化管理的知识和管理方法、有效合理地使用,维护大楼的设备设施,保证“鲁邦国际风情街”正常发挥其各种功能,并力求减少不必要的消耗,增加效益,使所管理的“鲁邦国际风情街”不但能延长寿命,还能增值,以从而最大限度地满足发展商投资的效益,促进公司的发展潜力。
2.2管理标准:
“三分建设,七分管理”作为专业的物业管理公司,必须将“专
业化、标准化、系统化、贯彻于整个管理服务工作当中。将按照国家建设部(97)建房物第011号文《全国城市物业管理优秀小区(大厦)标准》。及其实施细则。和委托管理合同执行。
管理目标
3.1 总体目标:
把鲁邦国际风情街管理成“方便、安全、文明、舒适”的商业中心。根据国家、省、市物业管理分项考核标准,在鲁邦国际风情街达到硬件指标后,承诺;鲁邦风情街所有建筑物及配套设施完善,全部正式竣工验收交付使用,两年内达到青岛市物业管理优秀商场的管理标准,并获得有效证书。
3.2 分项目标:
3.2.1房屋及公共配套设施完好率98%以上,其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%
3.2.2 管理区域内地无重大火灾,刑事和交通事故。
3.2.3 房屋、铺面、公共区域重修、急修,及时率:98%以上。
3.2.4 管理人员专业培训合格率100%。
3.2.5 业主(户主)对物业管理满意率95%以上。投诉处理率100%
四、管理模式与机构设置
4.1管理方案及服务范围
4.1.1商场交付使用前策划管理;
4.1.1.1 向发展商提出设计方案改善建议;
4.1.1.2列出工程遗漏问题需发展商总公司配合跟进;
4.1.1.3 编制商场、综合办公楼、酒店公寓临时公约;
4.1.1.4 编制装修指南;
4.1.1.5 制定员工工作细则及职责;
4.1.1.6 制定人员用工制度,及培训计划;
4.1.1.7 设立财务管理制度用电脑化管理程序;
4.1.2 物业接收及交付
4.1.2.1 楼宇及设备验收,接管配合装修公司;
4.1.2.2 商场、综合楼、酒店公寓管理费标准的制定;
4.1.2.3 交付期间遗漏工程的跟进;
4.1.2.4 制定客户的收楼程序;
4.1.3 日常管理事宜
4.1.3.1 安排清洁人员开荒鲁邦国际风情街所有公共区域;
4.1.3.2 对商场内所有公用设施设备进行保养及维修,包括供水、供电、电梯、下水道、消防设备,消防报警系统,空调系统及绿化等;
4.1.3.3 安排公共地方的保安工作及处理紧急事件;
4.1.3.4 安排购买商场主体结构保险及公共责任险;
4.1.3.5 安排处理管理帐目及编制预算,建立完善的财务管理系统;
4.1.3.6 制订及修订公用地方管理规则;
4.1.3.7 处理投诉及建议,设立回访制度;
4.1.3.8 在合理时间内进入商户单位进行公共设备、设施的检查及维修工
4.1.3.9 定期工作报告;
4.1.3.10 与本物业有关或发展商所需之其他管理服务工作;
4.2物业部机构设置
详见物业部组织架构图(附表一)
五、主要人员要求
职位
职责
条件
备注
物业部
副总
负责管理机电、维修、消防、车辆、
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