别墅产品研究.pptxVIP

;;;花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品;;花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。; 4、造型特质从“整体”走向“细节” 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。;洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感;洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化;;;;方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。;方式二：入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影;;产品界定;;小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决;较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避;室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果;;小独栋别墅户型设计要点建议;1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;绿城?长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区;总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统;社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应;不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显;户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错 (180㎡);1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;案例1. 天津水晶城;万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式??妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台;首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽;二层户型： 南露台入户、错层、7.4米面宽;三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、7.4米面宽;顶层户型：跃层、豪华主人区、8.1米面宽;案例2：北京万科青青;1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;3+1宽景House产品特点;宽景house产品的市场机会;小结——北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高;;Townhouse的构成： TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的 自由格调，三种因素的组合体。 Townhouse 的技术要点 1）TH单体的层数通常在2~3层，面宽范围：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京汤·House某 户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。 3）TH社区的容积率一般在0.6~0.8之间。 Townhouse 产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以 价格差消化资源劣势地块。 2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性同时又可体现明显升级。 3）远郊别墅板块中的低总价度假产品;;Townhouse 的价值要素 Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式——获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标——这一点也 是所有类低密度产品的共同特性。 1、“看齐独栋”的空间构成 2、“有天有地”的充分表达 3、兼顾私有和邻里的单元组合方式;——1、“看齐独栋”的空间构成; ——2、“有天有地”的充分表达;入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩;——3、兼顾私有和邻里的单元组合方式;（1）“错联”——增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感;（2）“对拼”——强化私家院落感，改善社区公共空间;（3）“合院”——化零为整，社区-邻里-私家的层次递进成为产品亮点;联排社区空间与产品形象意向;方式七：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点;;;花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板