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加强市区住宅小区物业管理存在的
问题及对策建议探讨
今年x月,市人大常委会城建环保工委在xx副主任的带领下,就市区住宅小区物业管理情况开展了专题调研。调研组听取了市建设局关于市区物业管理工作情况的汇报,先后赴xx区、xx经济技术开发区和xx区召开了由区政府及有关部门、街道、社区、物业服务企业、业主委员会代表等参加的调研座谈会,并召开座谈会听取了市相关部门单位对物业管理工作的建议意见。
一、市区物业管理基本情况和存在的主要问题
近年来,我市物业管理工作发展较快,服务范围、内容和领域不断拓展,行业发展水平和服务能力不断提升,物业服务行业逐步向社会化、专业化、规范化的方向转化。据市建设部门提供的数据,截止今年x月,市区实施物业管理项目x个,服务面积x多万平方米。全市物业服务企业94家,从业人员x多人。xx年市区物业服务企业营业收入x万元,上交税金x万元。
从调查情况看,居民对小区物业管理的意见较多,要求加强物管工作的呼声强烈。当前市区物业管理工作存在的困难和问题主要有以下三个方面:
(一)物业收费标准低、缴费难。目前市区的前期物业服务收费标准制定于xx年,已不适应这几年人工成本、生产资料成本大幅上扬的实际。加之相当一部分小区入住率低,业主自觉缴费率低,物管费拖欠现象严重,相当一部分的物管企业处于亏损状态。如xx经济技术开发区x个社区x个小区截止xx年底,共欠缴物业管理费x多万元,一部分小区物业费收缴率不到x%。形成了物管费低、收费难—降低服务标准—物管收费更难的恶性循环,物业企业撤离小区的事件时有发生。
(二)业委会运作不规范。业主委员会是广大业主的自治组织,在物业管理工作中起着非常重要的作用。《xx省物业管理条例》明确规定,条件具备的小区应当成立业主委员会。但在实践中,很多小区在业主入住几年后仍没有成立业主委员会。据统计,市区建立业主委员会的小区不足50%。由于缺少业委会这个沟通协商的平台,物业管理企业和业主之间的矛盾无法及时得到沟通化解。
(三)工作机制尚未理顺。一是监管力量薄弱。区、街道、社区缺乏相应的专职工作人员,市区物业管理联席会议制度没有按照《xx市区物业管理办法》要求建立,部门联动、积极参与、齐抓共管的工作格局还未形成。二是物业公司依附开发商现象严重。前期物业管理没有形成市场化运作方式,物业公司和房地产开发商存在依附关系,房地产商为了促进房屋销售,对物业公司进行了“暗补”,对后期物业服务和管理造成不利影响。三是房屋维修金申请使用难。根据《xx市区物业管理办法》规定,申请房屋维修基金需三分之二以上的业主同意。在调查中不少小区反映,该规定操作难度较大,造成维修计划无法及时实施。
二、几点建议
(一)要统一思想,切实提高物业管理工作重要性的认识。小区物业管理小事不小,事关千家万户,对提高城市管理水平、改善居住条件、构建和谐社会意义重大。市、政府及有关部门要充分认识做好小区物业管理工作的重要性、必要性,把它作为一项民生实事列入重要议事日程,切实把它抓紧抓实抓到位。要加强领导,建议成立由分管市长任组长,相关部门负责人为成员的市区物业管理工作领导小组。要按照《xx市区物业管理办法》的要求,督促xx区、xx区和开发区建立物业主管部门、街道办事处、社区居委会、公安派出所和物业服务企业等参加的联席会议制度,共同协调解决物业管理中的各种纠纷。
(三)要多措并举,积极破解物业管理收费难问题。一是要尽快调整市区前期物管收费标准。在严格核算物业服务成本、服务项目的基础上,重新制定合理的前期物业服务收费标准。要加强物业前期管理,建立招投标制度,推动前期物业走上市场化轨道。二是要提高物业收费透明度。要监督物业公司严格按照物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费,让业主享受质价相当的服务。物业公司应及时向业主公布财务收支情况,接受业主监督。三是要引导业主树立正确的消费观念。要加强相关法律法规宣传,引导业主树立花钱买服务的物业管理新观念。对恶意不缴纳物业管理费的行为,要果断采取法律、行政、舆论等手段予以追缴,提高物业费收缴率。
(三)要强化指导,不断提高业主委员会的自我管理能力。业主物业管理意识和业主委员会自我管理能力的提高,直接影响小区的物业管理水平。一是要采取措施,指导帮助业委会成立。尽快出台符合我市实际、操作性强的小区业委会成立办法,将业委会成立情况纳入街道办事处和社区居委会的考核内容。二是要探索业委会的激励机制。明确业主委员会的工作任务和目标,给予业主委员会成员公平合理的补助,以保证业委会工作的可持续性。三是要加强监管,规范业主委员会的行为。通过建立监督机制、行为规范等制度,引导业委会成员规范行为,自觉接受全体业主的监督。街道办事处、社区居委会要对业主委员会的活动进行定期监督检查,对违规行为要及时制止,保证业委会有序运行。
(四)要积极探
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