《土地估价师继续教育培训课件》-(精选)课件.ppt

如何写好土地估价报告;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;一、估价报告的标准是什么？;格式不规范;三、估价（技术）报告写作要点;第一部分 总述;;;;;;;;;例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地；土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为×年×月×日，剩余使用年限为N年；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平整；现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不予考虑。 考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估地价定义为土地用途为工业、土地使用年期为N年、土地开发程度为“七通一平”（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气和宗地内场地平整）、容积率为X、于×年×月×日现状利用条件下及现状利用条件下的国有土地使用权价格。 ;;;;;;;;第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 ;;;;;;;;;;第三部分 土地估价;;;;;;;总收益确定 说明土地收益的类型、方式 说明土地实际经营收益状况 说明土地周边平均收益情况及确定方法 说明土地收益确定方法及相关参数 说明计算并确定总收益;问题： 数据来源依据不充分 不采用客观收益 收益来源方式不恰当 客观收益确定方法过于简单 忽略合理的衍生收益，或考虑不合理的收益;费用及参数确定 根据土地收益的类型，说明费用的类型 说明土地实际经营费用状况 说明土地周边平均费用情况及确定方法 说明计算并确定总费用 问题： 费用与收益方式不对应，或不合理 不采用客观费用 费用确定没有依据,没有清晰的说明 ;土地还原率确定 说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域 说明土地还原利率的确定方法 说明土地还原利率确定方法选择有关参数 计算土地还原利率 问题： 过于简单，没有依据 缺乏背景分析 没有推算过程 ;不动产总价估算 说明不动产状态 说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析 说明不动产实际价格状况 说明不动产周边平均价格水平 说明不动产价格确定方法及相关参数 说明计算并确定不动产价格具体过程 ;问题： 不对不动产最佳利用状态进行分析 土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求 不对市场进行分析 不动产价格确定方法过于简单 直接使用不动产自身的销售价格 直接使用现在的市场价格;开发成本估算 说明成本的构成 说明土地实际开发成本状况 说明土地周边平均成本状况及确定方法 说明计算并确定总成本具体过程 ;;利息计算 说明开发周期的确定过程 说明利率的确定过程 说明利率的计算方式 说明计算利率具体过程 问题： 利率确定过程简单;利润计算 说明所在区域市场开发利润总体情况 说明利润计算方法及计算基数 说明利润率影响因素，并确定利润率 说明计算利率具体过程 问题： 利润率确定过程简单 利润率与计算基数不匹配 缺乏市场情况分析 ;土地取得费估算 说明土地取得历史 说明估价对象所在区域土地取得的主要模式，并确定估价对象选择的土地取得模式 说明土地取得费用计算基本方法及费用基本构成 说明估价对象所在区域取得费用平均水平及确定依据 说明各项费用客观水平计算过程及总费用计算过程 ;问题： 土地取得模式选择不恰当 不使用客观费用 不清楚取费内涵(区片价);土地开发费估算 说明土地实际开发程度 说明所在区域土地开发的费用构成，并确定估价对象的开发费用过程 说明所在区域开发费用平均水平及确定依据 说明估价对象自身实际发生的开发费用水平 说明各项开发费用客观水平计算过程及总开发费用计算过程 说明开发期限;问题： 开发程度与地价内涵不匹配 依据不足;土地增值估算 说明所在区域市场土地开发增值的总体情况 说明影响估价对象增值的主要因素，并确定土地增值率 说明土地增值计算方法及公式 说明计算土地增值的具体过程 问题： 土地增值率确定过程简单 土地增值理解错误 缺乏市场情况分析 ;成本逼近法中的区位因素和个别因素修正 说明介绍估价对象在测算区域的相对位置 说明影响估价对象价格的主要区位因素和个别因素 说明修正方法及公式 说明各因素修正系数的确定过程及依据 说明修正的具体过程 问题： 不修正 依据不充分 ;基准地价简介 说明估价使用的基准地价的制定时间、发布者及可使用性 说明基准地价基准日、内涵 说明通过基准地价计算地价的方法、公式及有关事项 问题： 不介绍 不对