老旧小区调研报告.pdf

关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告 ——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题 前 言 小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切 身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要 影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务 质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展 具有重要意义。 天桥湾社区位于通州区繁华地带， 占地面积约 0.32 万平方公里， 与区 政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于 90 年代，共计 14 栋住宅楼，常住人口 855 户、 1932 人，外地来京人员 573 人，辖区范围 内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家 单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理 不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存 在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为 居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。 一、相关概念 （一）、老旧小区 《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括 1990 年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没 有建立长效管理机制的老旧小区 （含单栋住宅楼），以及 1990 年以后建成、 存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了 解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活 水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理 一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位 组建内部服务机构管理；另一种就是 多单位管理 ，即一个小区有房管、 园林、供电及水务等多单位管理。 1 （二）、社区服务 在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生 活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以 分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区 居民物质生活为目的的社区基本物业服务。 二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策 （一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾 小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购 房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。 居民的生活背景、 知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业 管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不 关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托 管，按每平米 0.3 元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上， 造成了居民多数不缴费， 物业收费难度大， 便以降低服务标准来维持现状， 服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小 区出现了很多棘手的问题。 名词解释： 物业管理恶性循环 物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服 务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空 状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业 界称之为“物业管理恶性循环”。 针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座 谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引 领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并 引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力 促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民 “花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，