惠州开发成本分析.docx

PAGE 4 开发成本分析 房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项 。 在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。 ??? 图为房地产开发企业总成本构成情况 图为开发环节和销售环节的税收分布 ?????????????? 在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.5%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。 　　在开发环节涉及到4种税收：房产税 、土地使用税、契税和印花税 ；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税 、企业所得税和土地增值税。 在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%，销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收，从其对房地产市场的影响角度分析，虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少，且一次性征缴)，但是却增加了房地产市场的交易成本，降低了交易效率。 从企业费用支出的角度，除了成本外，还需要加上各类税收以及非税收费的支出。首先分析开发企业的总费用支出的构成和分布情况。房地产开发企业的总支出等于其总成本和缴纳的总税收之和。从企业财务角度分析，总成本(直接成本和运营成本)占到了80.94%，向政府缴纳的税收占到了19.06%。从总支出的流向分析，则应该将总成本中的土地成本也算作政府的收入。结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%；除土地之外的其他成本所占占总费用支出的比例为50.58%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，大约一半流向了政府。 　　此外，在房地产开发和销售环节中，除了上面所涉及的正式税收外，房地产开发企业还需要缴纳多种非税收费。这些非税收费包括行政性收费、事业型收费和经营性收费。开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种。 建筑成本，也就是土建加安装。土建安装（毛胚）成本1200-1400/平方之间，假如有相关的配套比如市政，园林，有一定的成本，但是均摊下来也就是300/平方，最次，是间接费用，间接费用一般比较低150/平方，最后，重点是，国家的税收，土地使用税。8-15元/平方，所得税是利润的25%，而土地增值税是30%-50%-100%，利润越高，税收越重。按照利润额，其实基数都跟所得税的相差不大，所以，一般来说房地产的利润是50%以下，要交利润额的（30%+25%），基本是销售价格的25%左右的所得税金和土地增值税，然后是销售价格的5.7%的营业税，不加其他的房产税，还有什么预售房屋监管费用0.2%等，基本加上来，也就是说，一个利润在50%以下的房地产企业，税负基本到了35%左右了税金，是销售价格的税金了。现在惠州开发商的建筑成本为1100-1300/平方之间，那么整体的成本为2000以下，这是比较好的地段和小户型，假如是大社区的话，土地成本加高。整体的惠州楼市的成本单价在2000左右，比如卖的是6000元/平方。扣减掉税金1750元/平方。也就是他的利润额为6000-2000-1750=2250元左右的了。 普通住宅成本=地价+建安+营销+融资+税费等等 开发成本：惠城约3000元/m2左右，其中桩基成本占建筑成本的8%（30层左右商住楼）。惠城区目前在售普通住宅产品成本价多位于3000~4000元之间，不过由于楼盘所处位置、定位等关键因素的不同，有的楼盘开发成本均价低于3000元，也有的达到4500元左右。 在组成楼盘开发成本的众多因素中，地价是大头。项目位置和拿地时间决定了在售项目的单价。 目前惠城区在售普通住宅中，平均每平方米楼面地价多位于800~1200元左右，不过由于开发商拿地时间不同，楼面地价相差的幅度也比较大，惠城区几个片区，江北、惠博大道地价比较高，而水口、东江新城、南部新城等区域的拿地成本比较低。麦地的楼盘拿地成本明显很高，而一些拿地较早的项目成本比较低，每平方米价格不超1000元。 建安成本是组成楼盘开发成本的“大头”。建安成本主要由直接费、间接费及税金组成。目前在售普通住宅平均每平方米建安成本大约在2000元左右，最近一两年由于钢筋、人工等成本增加，直接影响到了楼盘的开发成本。 营销成