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广东省物业管理条例解析 企管部 * 前 言 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立； 一种政治价值的确认； 一种美好秩序的奠基； 一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动。 一、我国物业管理的立法进程 １９９４年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。 １９９４年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等规章。 续上 ２００３年６月，国务院正式颁布《物业管理条例》（2003年9月1日正式施行），规定业主大会为物业管理的最高决策机构，强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。 ２００３年６月，建设部印发《业主大会规程》。 ２００４年５月，建设部制定的《物业管理企业资质管理办法》开始实施。 ２００４年７月，国家发改委、建设部印发《物业服务收费明码标价规定》。 ２００７年３月，《物权法》（2007年10月1日正式施行）通过，进一步明晰了物的所有权。 续上 2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》 2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订《广东省物业管理条例》 物业由管理者变成“服务员” 根据《物权法》的有关规定， 《决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 二、《广东省物业管理条例》 适用范围 第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。 　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。 一个完整的物业一般由以下四个部分构成： （1）建筑物本体 （2）附属设备 （3）公共设施 （4）建筑地块 三、各级政府部门、行业协会在物业管理活动中的作用 第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。 市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。 居民委员会、村民委员会予以协助和配合。 四、物业管理区域的划分 划分依据： 1、规划红线图 2、公用设施设备是否可分割 3、社区建设因素 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。 对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。 五、业主的相关问题 业主的概念 《物权法》第六章：业主的建筑物区分所有权，即建筑物区分所有权人为业主或区分建筑物所有权人为业主。 《国家条例》第六条：房屋的所有权人为业主。 《省条例》第十条：房屋所有权人为业主。 《特区条例》第八条：物业的所有权人为业主。 第十条 房屋的所有权人为业主（认定） 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。 业主身份的确认 1、房屋所有权证登记人（查询确认） 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 2、房屋买卖合同的合法买受人（登记对抗主义） 《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 续上 3、房屋继承人和受遗赠人 《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。” 《中华人民共和国继承法》第二条：“继承从被继承人死亡时开始。” 4、房屋建造人 《物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等 事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 续上 5、生效的行政、仲裁或司法文书确认人 《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁