房地产市场现状与前瞻_各线城市_结局迥异_张明（完整）.pdfVIP

楼市·家居 Property DOI:10.14057/43-1156/f.2018.17.023 房地产市场现状与前瞻： 各线城市，结局迥异 三四线城市房地产的危险程度要超过一二线城 房 市。中小开发商在未来的日子将会更加艰难， 地产行业集中度有望显著提升。 文 张 明 T 总体来看，中国房地产市场的最好时期已经过去，而且再也难以回来。 “房住不炒” 已经成为房价调控的首要目标。近期 第一个因素，是棚户区改造的规模在2017年达到 召开的中央政治局会议更是指出，要大力遏制 600万套的历史性峰值。三四线城市房地产市场在2017 房价上涨。在这一背景下，中国各线城市的房地产市场 年的热销在很大程度上是为了去库存。这种政策驱动模 将会何去何从呢？ 式是很难持续的。 第二个因素，是三四线城市居民在2017年购房过程 三四线城市：佳期不再来 中，开始大规模加杠杆。在2017年之前，三四线城市居 民在购房时要么不向银行贷款，要么向银行贷款的比例 事实上，笔者在几年前就不看好三四线城市的房地 相当有限。然而在2017年，三四线城市居民在购房时开 产市场。逻辑很简单，一方面，全国的人口都在老龄化； 始大规模加杠杆。相关证据之一，是2017年的居民住房 另一方面，具有购买力的年轻人口正在从三四线城市流 抵押贷款增速与2016年相比并未显著下降，而2017年 向一二线城市。在这种背景下，三四线城市的老龄化将 一二线城市居民的购房规模在调控之下已经显著下降。 会比一二线城市更为剧烈，三四线城市居民的购买力也 三四线城市居民的收入本就偏低，通过加杠杆购房的行 显著低于一二线城市，因此前者房地产市场的前景自然 为也是难以持续的。 也会远远弱于后者。 在2017年三四线城市房地产热销的背后，还隐藏了 没有想到的是，2017年成为三四线城市房地产市场一条很重要的线索，也就是全国性大地产商正在快速洗 最为火爆的一年。2017年涌现出三家房地产销售额超过掉三四线中小开发商的牌。在2017年之前，诸如碧桂 5000亿元的公司：碧桂园、万科与恒大，它们大部分销 园、恒大之类的全国性大地产商，经营领域主要以地级 售收入来自三四线城市。问题在于，为何三四线城市房 市为主，很少切入县城。然而在2017年，这些全国性大 地产销售在2017年能如此火爆？这种火爆的格局能够持地产商迅速切入县城，而且采用了快速拿地、快速开放、 续下去吗？ 快速回笼资金的“快销”模式。在很多县城，全国性大地产 笔者认为，三四线城市房地产市场在2017年的热商的热销与当地中小开发商的跑路是并行不悖的。这意味 销，背后受到了两个难以持续的因素推动，且背后还蕴 着三四线城市的房地产行业集中度正在迅速提升。 含了房地产市场行业集中度的快速提高。 此外，不少报道或调研显示，2017年三四线城市的房 54 Property 楼市·家居 地产热销，其中很大一部分其实是投资盘，而非自住盘。 控的结果，一方面是大量刚需被限购限贷政策所冻结， 综上所述，2017年三四线城市的房地产热销，受到另一方面则是开发商没有能力去开发新的楼盘（土地限 多种不可持续因素的推动，因此注定是不能持续的。