房地产开发用地的获取.ppt

* * 第五章 房地产开发用地的获取 第一节 土地使用权的获取 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 一、土地使用权出让 二、土地使用权出让年限和方式 （一）土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 （二）土地使用权出让的方式 1、招标出让 土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。 招标出让程序 发布招标公告：出让宗地的位置、现状、面积、使用期限、用途、规划设计要求。 领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签定合同 登记领证 2、拍卖出让 土地使用权拍卖出让是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。 拍卖出让程序 房地产企业要科学竟标获得土地 要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发，科学选择开发的项目规模。 要认真调研，测算该地块竟拍时有利可图的举牌价格范围。 3、挂牌出让 土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让程序 发布挂牌公告 竟买人提出申请、提交有关文件 竟买 文件移交 签定合同 登记领证 委托机构 委托机构 委托机构 公告发布方 不少于30日 拍卖前不少于30日 --- 公告期限 一般在交易中心和互联网发布 在交易中心和互联网发布，报纸刊登 在交易中心和互联网发布，报纸刊登 公告发布地点 ≥1人 ≥2人 ≥3人 竞买（投）人数 可多次报价 可多次报价 一次报价机会 报价次数 交易中心电脑报价 举牌 填写投标书 报价方式 不需要 设立拍卖委员会 设立招标委员会 是否设立独立于委托人的集体决策组织 委托人 拍卖委员会 招标委员会 底价由谁确定 不公开 公开 不公开 底价是否公开 挂牌交易 拍卖 招标 类别/交易方式 招标、拍卖和挂牌交易比较 三、土地使用权转让 土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。 转让土地使用权的使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。 四、土地使用权转让的条件 土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件 转让土地使用权前，必须按合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书 按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或着其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。 土地使用权装让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地 五、土地使用权行政划拨 土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。 第二节 房地产开发用地的征用拆迁 土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。 一、土地征用 1、土地征用的程序 申请选址 商定补偿安置方案 核定用地面积 出让或划拨土地使用权 颁发土地使用证 2、征地补偿和安置费用 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发建设基金