风火广告：英伦名苑项目整合推广策略.doc

英伦名苑项目整合推广策略 我们的支持更有力 风火广告FRIEND.AD - PAGE 1 - 英伦名苑项目整合推广策略 项目概况(略) 项目分析（SWOT） （一）项目优势（Strength） 1、 交通优势： 沙河西路贯穿北环大道、深南大道、滨海大道三条主交通干线。 2、 景观优势： 地势较高，视野开阔。近可俯视沙河名商高尔夫、华侨城、深圳湾，远可眺望深圳中心区、香港。 3、 社区及周边配套优势： 自有幼儿园、小型超市，不远处有大冲小学、南山区外国语学院，过沙河有沙河医院，科技园48区有郑文友肿瘤医院，还有保龄球馆等； 更是邻近科技园与深圳大学，老树咖啡、幸福楼、老四川、各大银行、游泳池、网球场、邮局、超市等各配套齐全。 处于深圳虚拟大学城之中。 4、 社区规划优势： 低容积率、高使用率的多层花园洋房为深圳市区内所罕见。 5、 户型设计优势： 面积适中，一梯两户，户户朝南，户户有花槽，高达92%的使用率。 6、 其他优势： 处于侨城西片区，是一个较成熟的片区，又是近段时间炒作较热的片区之一； 多层花园洋房在市场上独辟蹊径，与小高层和高层比较，有着低成本高价格的价格比优势。 （二）项目劣势（Weakness） 虽然所在片区为成熟片区，但项目周边各项生活配套离项目的距离相对较远； 虽然所在片区交通方便，但直入项目旁边的公交车只有一路大巴（不带空调的破大巴）和路中巴； 项目周边为大冲村的农民房； （三）市场机会点（Opportunity）： 政府对该片区的重视与媒体对该片区的炒作会给项目带来一定加分； 政府对虚拟大学城的建设及媒体报道也使我们打向市场时有力可借； 所在大片区具有独特的自然景观和人文优势，具有超前的城市设计和功能定位； 高新技术园区是深圳经济最活跃、最具发展潜力的地区； 世纪村、美庐锦园、新世界豪园、招商阳光带等项目的宣传推广会提高该片区在市场上一定的知名度； 根据对各项目的调查分析，120平米的三房及140—150平米的三房会是明年市场上的主力户型； （四）市场不利因素(Threaten)： 从今年下半年，尤其是九月份之后，深圳地产市场热度有所降低，并将持续一段时间； 华侨城、万科、招商、金地、长城、深业等本地大发展商对该大片区都表示很有兴趣； 长实集团、合和实业、新世界中国、恒基中国、和黄、新鸿基、信和、置地等香港知名发展商也表示了来“深圳地王”考察的意愿； 明年，该片区竞争激烈，各大项目纷纷上马； 从我们科技园周边的目标客户来说，南山区，尤其是后海、前海一线的各大楼盘也拉走了我们的部分客源，也是我们的竞争对手； 市场浅析 深圳房地产市场浅析 （一）、经济状况浅析 从各种调查数据中可知，深圳的人均消费数额继续增加，尤其是项目的目标客户工资收入比去年平均增长近4000元； 深圳人的消费构成中，购房所占比例也有所增加； 与购房相关的行业中，行业从业人数和行业总体工资水平都在上升，充分表现了住宅市场的巨大消费能力； （二）、房地产市场概况 1．受股市影响，房地产市场也有点低迷； 2．深圳的经济人均收没有下降，也就是说，股市对中档楼市市场来说，影响不大； 3．老盘推出的二期、三期的价格都稳中有升； 2001年7月前在华侨城及高新片区进入市场销售的新盘，不论当初销售进度如何，目前大多都销售得七七八八了； 从片区销售价格看，华侨城片区住宅价格一直比较平稳，高新区略有浮动，但各类型住宅价格都在5000-5200元/平方米； （三）、房地产市场的预测 今年下半年开始，华侨城片区及高新技术产业园区，有一连串大项目已经或即将启动，住宅市场竞争硝烟可见； 侨城豪苑（祥祺地产）、深圳湾畔花园（中海）、世纪村二期（沙河）、波托菲诺（华侨城地产）、阳光带海滨城（招商）几大项目总占地面积100万平米以上，总建面积超过200万平米； 如此大规模的楼盘上市行动，必将会直接影响整个区域楼市，甚至冲击整个深圳楼市市场格局和发展； 明后两年深圳楼市主要竞争区域就在华侨城片区及高新片区，竞争的激烈也必将带来新的机会； （四）、购房热点区域分布 福田区：首推景田片区和中心区； 罗湖区：布心片区； 南山区：深圳湾一线，尤其是华侨城片区和高新区； （五） 主要竞争对手分析 项 目 主 题 主力户型 价 格 世纪村二期 国际风范，世纪情怀 150-200平米 6700元 朗景园 二房、三房 5100-5800元 汇景豪苑 二房、三房