海口椰风海韵海景花苑项目营销策划.docx

PAGE \* MERGEFORMAT 8 海口 “椰风海韵”海景花苑项目 再定位及营销推广策划 策划人：李海清 第一篇:综述： 海南的房地产开发如火如荼在进行中，已成为当地的支柱产业，从东部的海口、文昌、琼海、万宁、陵水，到三亚，西线的澄迈、临高、儋州、昌江 、东方、乐东，乃至海南中部的保亭、五指山、琼中、白沙、屯昌、定安，已开发和正在开发的项目比比皆是，可谓八仙过海，各显神通。环岛高速路旁的大型户外广告招牌80%以上是推介度假地产广告的，各大小地产商都在豪赌这场盛宴。在国家宏观上推行经济深层次结构改革，调控经济转型的关口，市场将如何消化过热的地产泡沬，泡沬何时会再度破裂，这将是个严峻的大课题。 据公开的数据显示，目前这几年海南已建好和在建的地产项目，80%以上的物业被岛外客户买走，个别项目岛外业主占100%！岛外客户对海南房产的需求，分度假、养老、疗养、投资及上述功能的组合，如以度假为主，兼顾投资功能。 （注：缺配图表、权威数据） 作为参与竞争的本企业，如何在市场竞争大潮中避免在同质化的产品竞争中迷失？细分好市场、对目标市场和客户进行锁定，在推广中进行精准定位和差异化营销，提高营销组织的绩效，在竞争中扬长避短，快速清盘回笼资金，掌握进退的主动权，将是不二的法宝。 第二篇：项目定位及分析 项目现状： 项目地址在省会海口桂林洋开发区，项目一期占地66亩，总建筑面积40000平方米，由一幢综合楼和42栋的洋房式公寓（126套洋房式独立产权套房）组成。二期占地约40亩，建筑面积4.4万平方米，全部为五星极酒店式公寓。三期规划用地面积超过100亩。项目周边20公里半径内基础设施配套成熟，机场、轻轨（高铁），环岛高速公路，省政府政务中心、大学城，海口市人民医院、海南省人民医院、海医附院等三甲医院。这是本项目区分和除三亚外的其它市县度假地产、尤其是滨海度假地产的一个核心卖点。诸如拥有西海岸线海景资源的临高碧桂园*金沙滩项目，该项目当前交通等配套基础便利设施并不成熟，但在对外推介中就宣称“海口西第一盘”，打泛海口（省府）概念，且透支刚动工还未建成的西部轻轨、甚至还在远景规划的跨海大桥和西部机场（儋州）的概念。此类项目和本案周边成熟的配套不可同日而语。这是我们在对外推介中要强调的核心卖点之一。另外，本项目3公里半径内还有海南开维生态城、鲁能*海蓝椰风等1000亩以上的中高端地产大盘。这为我们借力推广，提供了一些条件。 项目SWOT分析 项目优势：1、项目地段好，区位优势明显。位于国际旅游岛龙头省会海口桂林洋开发区，小区项目一期离海边只有200米，坐拥东海岸一线海景资源，绿色、碧海、沙滩、阳光、清新的空气，这些旅游、度假养生五要素齐全。 2、项目离灵山镇中心不到2公里，离海口市区繁华中心也就15公里，离机场和轻轨站在4公里左右，交通便捷，业主可近距离方便享有省会市区的繁华和成熟的生活配套，又获得边效生活的宁静和安逸。吃、喝、玩、乐、购物、出游、办事乃至医疗，都非常方便。周边有良好的各项基础设施，包括休闲娱乐场所、医疗、教育、购物、交通出行、疗养、度假，升值空间可期、投值价值不菲。 3、项目周边生态也保护得较好，1公里左右的范团内还有自然村和田园风光，城市和农村，在这里交融、和谐共处。都市繁华的背后、鸡犬相闻、渔樵耕读。在当前食品卫生环境不安全的大环境下，这对相当部分已退休、追求养生、长寿的客户群体而言很有吸引力。企业可在双赢互利的基础上联合当地的村民发展一些农业休闲产品来满足客人的需求。 4、房价低，按每平方的单价计，极具性价比和升值空间。一线海景别墅起价不到6000/平方，均价才7000/平方左右，这比海南东线如文昌、琼海、万宁、陵水不少一线海景公寓还低，如由华润地产开发的万宁石梅湾九里二期优山悦海公寓均价就有16000/平方。别墅更是30000/平方以上。甚至也比西部的滨海城市东方八所的“碧海云天”海景公寓项目还要低（8000/平方左右）。 5、项目一期是现房，房子是现成的，这对客户来说买现房是件放心的事。 项目劣势：1、在售的一期产品户型单一，全部为200- 400的大户型，没有中小户型产品、户型配比严重失调，这对岛外的以养老、过冬为主的客户群不合适。而岛外购房群体中，以养老、过冬为目的购房者的比例在60%以上，这一点在北方客户中比例更高。而这一群体对户型的需求以40-90平方（建筑面积）的中小户型为主。本项目在同类海景房中虽然单价算很便宜，但总价下来，一套房也要120万到300万之间，总价并不算低。再加上购房后的装修、家俱费，一套下来也要150万至400万之间，此外，入住后因房子面积较大，不菲的物业管理费也是不小的开支，一般的中产消费阶层对此望尘莫及。这样，我们在推广中，以岛外自住为主的目标客户身家至少在资产1千