城市商业与文化综合体开发运营的方法论.pdf

城市商业文化综合体开发与管理的方法论 城市商业文化综合体开发与管理的方法论 以日本和中国部分项目为例 以日本和中国部分项目为例 目录 目录 前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：大阪难波城综合体案例 第二部分：日本六本木新城综合体 第三部分: 上海松江大学城商业综合体 第四部分：泉州体育中心商业综合体 第一部分 大型城市商业综合体定义 第一部分 大型城市商业综合体定义 • 大型城市商业综合体一般包括 五星级酒店、购物中心和写字 楼、公寓型住宅，它是城市集 约化发展的必然要求，能够满 足办公、购物和白领人士居住 要求。 • 大型城市综合体适合经济发达 的大都会和经济发达城市，在 功能选择上要根据城市经济特 点有所侧重，一般酒店功能和 购物中心功能是基本组合或者 写字楼和购物中心功能进行基 本组合。 综合体出现的背景和必然性 综合体出现的背景和必然性 综合体的出现主要是因为 竞争和赢利的客观需要， 是城市地价提高的产物。 采用多功能组合方式去和 单一物业竞争具有明显的 优势，但是需要有机的组 合，实现客流动线的立体 化和功能的互补。 青岛华润中心效果图 城市综合体的五个特征 城市综合体的五个特征 我们通过研究国内外设计的数十座综合体项目， 认为一个真正意义的综合体应该 同时具备以下五个方面的特征。 第一， 高可达性。综合体一般应有3种以上的交通到达方式（步行、 公交、 地铁 、 私家车等） ， 且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连。 第二， 高密度。一般来说，综合体项目的土地容积率不低于3.0，总建筑面积不少 于20万m2。 第三，存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能. 第四， 不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系，强调水平联系。 第五，按照开发计划统一进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性 。 青岛华润中心总平面 地铁物业综合体 地铁物业综合体 • 地铁枢纽综合体是综合体的 一种类型 • 地铁不仅提供了便利的交通 条件，而且根据地铁的线路 特点，改变了城市商业布局 。 • 地铁物业开发需要发展商与 地铁公司及时沟通，预留通 道。 • 地铁物业可以通过开发商和 地铁公司联合做土地一级开 发和二级开发。 • 地铁人流需要有效引导。 地铁物业最成功区域 香港 香港地铁物业开发趋于成熟 香港地铁物业开发趋于成熟 • 地铁作为大众化交通 工具吸引最大人流， 改善城市交通，提升 居民生活品质。 • 地铁运营本身不盈利 ，但是通过良好的前 期规划，通过地铁物 业的有计划开发盈利 。 • 深圳地铁4号线也给香 港地铁开发。 专业市场和城市综合体 专业市场和城市综合体 大型城市综合体和专业市场集群的结合是必然趋势，第一是竞争的需要 第二 是一站式服务的需要 发展趋势： 1.节能环保与生态环境结合 2.具有较好的文化品味和特色。 3.至少两个以上品类在城市最强 养老与旅游度假综合体 养老与旅游度假综合体 健康护理型大型综合体 健康护理型大型综合体 城市商业综合体开发流程 城市商业综合体开发流程 • 下面我们通 过日本与韩