房地产策划培训课件.ppt

第一部分：前期房地产市场研究工作流程 一、市场环境分析 相关说明：对宏观市场做基础性的分析研究，为项目发展机会分析做铺垫。 （一）政策环境 1、国家宏观政策及其对房地产影响分析 （二）社会经济环境 1、项目城市概述（经济、历史、文化、教育、旅游、特色、特产等元素挖掘、分析） 2、宏观经济运行状况分析 （三）消费环境 1、消费环境现状 2、消费走势预测 （四）房地产市场环境 1、房地产整体市场分析 2、项目所在区域市场分析 二、供应市场分析 相关说明：对各区域版块供应市场做详细研究，为项目发展机会的分析做铺垫。 （一）项目所在城市各区域版块供应市场分析 1、各区域版块供应市场分析（总体供应量、楼盘分布结构、楼盘档次结构、楼盘产品结构、市场价格、销售状况、客户群构成、典型案例分析等） 2、对各区域版块供应市场的展望（开发热点、推盘量、产品衍化、价格变化、客户群变化、发展走势等） （二）项目所在区域供应市场分析 1、本区域供应市场分析（总体供应量、楼盘分布结构、楼盘档次结构、楼盘产品结构、市场价格、销售状况、客户群构成、典型案例分析等） 2、竞争对手分析 （1）竞争对手主要指标分析（区位、开发商品牌及实力、项目规模、产品规划、园林景观、物业管理、营销手段及渠道、销售价格、销售状况、客户构成等） （2）竞争对手对本项目的竞争力度分析 3、对本区域供应市场的展望（开发热点、推盘量、产品衍化、价格变化、客户群变化、发展走势等） 三、需求市场分析 相关说明：对各区域版块需求市场做详细研究，为项目发展机会的分析做铺垫。 1、宏观需求分析 2、微观需求分析（客户来源、家庭结构、家庭收入、对区域的偏好、对产品的偏好、对价格的承受能力、接受的付款方式、生活消费习惯等） 备注：采用问卷法、深度访谈法等对消费者需求进行调研分析。 （1）市场问卷由我司根据前期对市场认识基础上进行编制，采用抽样调查方式，并由专业市场调查公司祛除无效问卷，然后进行编辑录入，以保证问卷的效度、信度，最终分析制成消费者需求报告，呈报开发公司； （2）深度访谈，即邀请当地房地产相关专业人士或消费者进行定性访谈，并对全程进行记录分析，使市场需求调查更具有针对性。 四、项目用地周边环境调查分析 相关说明：对项目所在地块做深入分析，结合之前宏观及区域市场分析，为项目初步发展方向的提出做铺垫。 （一）项目土地性质调查 地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、七通一平现状 （二）项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况 （三）地块交通条件调查 地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 （四）周边市政配套设施调查 购物场所，文化、教育、医疗卫生，金融服务，邮政服务，娱乐、餐饮、运动生活服务，游乐休憩设施，周边可能存在的对项目不利的干扰因素，历史人文区位影响 （五）地块周边商业机会调查 （六）地块未来发展调查 五、项目初步发展方向建议 相关说明：结合之前对宏观经济环境、供应及需求分析、竞争分析和项目自身条件分析，提出项目的初步定位方向，方向性可能是一个或几个，为阶段项目定位做铺垫。 (一)? 项目优劣势概述 (二)? 项目初步发展方向建议 第二部分：前期项目策划工作流程 相关说明：根据第一部分市场研究分析及提出的初步方向，结合发展商自身条件及预期，确定项目定位方向，并根据项目定位的方向，做相应产品建议。 一、发展商综合条件分析 二、项目分析 （一）项目概况 1、项目地块情况 2、地块历史沿革 对地块的历史以及未来发展状况（区域发展规划）做总结性描述，为项目的SWOT分析，以及项目包装推广做铺垫。其中，未来发展状况主要包括政策、交通、产业、人口等（尽可能提供图示资料）。 （二）市场状况总结性描述 对整体市场及全国其他城市同类物业情况做总结性描述，阐明项目所面临的市场环境，为项目的SWOT分析和项目定位做铺垫。 （三）项目分析 1、项目SWOT分析 总结项目的优势（S）、劣势点（W）、机会点（0）、威胁点（T）。 2、项目可改造机会点分析 本着发挥优势，改造劣势，挖掘机会，规避威胁的原则，对项目的优势点、劣势点、机会点、威胁点做出具体的分析，为项目定位、产品设计奠定依据。 ? 三、项目定位 （一）档次定位 结合市场情况和项目实际情况，确定项目的整体档次，为项目产品设计、包装及推广奠定础。 （二）项目功能定位 对项目的使用功能做出具体建议，为产品设计奠定基础。 （三）项目的硬性定位（此定位语并不对外宣传） 对项目做出朴实、客观不带修饰性的描述。是产品设计的基础。 （四）项目形象定 对项目的在市场上所要表现的形象做出修饰性描述，是项目形象包装