东泰花园市场告.ppt

东泰花园沿街地块市场调研报告 东城区和南城区在东莞的地位 小 结 二、房地产市场调研报告 东莞房产市场基本状况 东莞市区写字楼市场分析 东莞市区小户型住宅市场分析 东莞市区二手房租赁市场分析 东莞市区酒店长包房市场分析 东莞市区核心商圈步行街调研分析 总量分析：2004年东莞房地产投资保持快速增长 2003年东莞全市各类物业空置率均较高，住宅达到15％，商业用房超过20％，办公楼空置率较小，但是施工竣工面积之比达到17.8，写字楼市场未来两年放量较多。 小 结 重点客群分析－ 贸易公司 重点客群分析－装饰设计公司引入 重点客群分析－各类货代、船代、报关及相关贸易类公司的引入 东莞市区二手房租赁市场分析 二手市场基本格局 酒店长包房调研分析 研究目的 东莞酒店业概况 东莞市地处粤港珠三角经济核心区，外向型经济发达，商务活动频繁，酒店业兴旺发达。截至2003年，东莞共有三星级以上宾馆酒店52家，其中五星级酒店9家，四星级酒店15家，三星级酒店28家。客房8170间，床位12599张，平均开房率65％。 2003年，东莞宾馆酒店全年接待人数超过1086万，其中国内旅客1006万人次，港澳台旅客56万人次，外籍人士24万人次。 东莞市区范围现有三星级以上酒店约18家，其中五星级酒店 3家，四星级酒店7家，三星级酒店8家 星级酒店客群：星级酒店近30％的客群来自于外籍人士和港澳台同胞 客群比例=接待人次/（床位数×入住率×365天）＝800000人次/(12599*65％×365天)＝26.7% 抽样酒店名单 抽样酒店分布图 酒店长包房规模分析 酒店长包房客群分析 目前东莞市区长包房的客群以日本人为主，另有一部分欧洲人、韩国人和出差的商务人士，香港人和台湾人只占很小份额。 长包房客户选择酒店的两大特点：一是酒店的品质，四五星级酒店的长包房客群比例相对稳定；二是区域性，长包房客户倾向于选择与自己厂区较近的酒店，例如新基酒店和广彩城酒店均靠近工业区，而篁胜酒店和丽晶酒店在地段上更靠近市中心、配套上更齐全，长包房客户反而少。 长包房客群会发生转移，例如早期华侨大酒店长包房客源更多，但是随着客房设施的老化，部分客群转移到银城等五星级酒店；再有广彩城酒店的部分客源转移到新基酒店，原因是新基酒店的客房是以四星级为标准的，质量要高于广彩城酒店。 长包房客群选择居住酒店的一个原因是部分外籍人士不能适应外面的餐饮，而能够接受酒店的标准化餐饮， 酒店长包房价格分析 酒店长包房价格分析 酒店长包房面积分析 酒店经营状况分析 酒店经营特点分析 酒店物业配套分析 结 论 2003年，东莞星级酒店平均入住率为65％，本次抽样酒店经营状况，入住率普遍高于65%,部分宾馆入住率可达80％。 东莞市区长包房的客群以日本人为主，另有一部分欧洲人、韩国人和出差的商务人士，香港人和台湾人只占很小份额。 长包房客群选择酒店注重两点：酒店的品质和与工作地点的距离 三星级酒店标准间月租赁价格在5000－6000之间 四星级酒店的标准间月租赁价格在6000－7000元之间 五星级酒店的豪华房月租赁价格在10000－12000元之间 东莞酒店长包房主力面积在30－40m2左右，其中标准间面积在30－35m2之间，豪华间在35－40m2之间 酒店经营呈现四大特点：产品创新、餐饮拉动、商务拉动、娱乐拉动 东莞市区核心商圈步行街研究 市调样本地理方位 商业步行街规模分析 建筑形态－步行街平面 建筑形态－步行街平面 建筑形态－横剖面 建筑形态－入口 建筑形态－入口 建筑形态－入口 建筑形态－商铺结构 建筑形态－商铺结构 步行街商铺价值分析 步行街商铺去化分析 业态组合－愉景新时代广场 业态分布－愉景新时代广场步行街 业态组合－南城富民商业街 业态分布－南城富民商业街 业态分布－金月湾广场 业态分析结论 商铺经营状况分析 小 结 70米 190米 C地块 60米 190米 B地块 100米 180米 A地块 宽 长 　 南城富民步行街呈狭长状，街长1.2公里，宽约45米。主入口有两个，两边有12个次入口 A区 住宅 C区 B1区 B2区 56米 182米 C组团 53米 182米 B组团 53米 123米 A组团 宽 长 　 含退让 建筑占地面积 金月湾的建筑形态不能形成商业内街，对聚集人气不利 （1）东城步行街横剖面 约3米 北 北 （2）愉景新时代广场主街横剖面 3米 北 东城风情步行街北入口处地面比南出口处地面高3米，为了使商铺处于同一平面，设计师设计时在南出口处修建了台阶和观光电梯，供游客上下。 愉景新时代广场地块坡度与东城步行街相似，但设计原则完全不一样。愉景时代广场步行街将步行街设计出三个折面，使得步行街显得错落有致。 东城风情步行街 愉景新