￥“异地置业”房的地产市场分析.doc

“异地置业”房地产市场——分 析 第 PAGE 12 页 共 NUMPAGES 12 页 “异地置业”房地产市场——分 析 目 录 驱使异地置业发展的前提条件 消费者选择异地置业的主要目的 选择异地置业的消费主力人群 业主选择异地置业主要的城市群 消费者对异地置业的顾虑点 部分沿海城市异地置业的发展现状分析 石家庄消费群体对异地置业的潜在需求 预测在展开异地置业工作时遇到的问题 石家庄房产异地置业市场定位点 企业开发异地置业项目的“三期重点”分析 一、驱使异地置业发展的前提条件： 现在市场经济的高速发展，驱使旅游业快速发展以至兴旺。而现在的旅游业正在发生这样一个质的转变：“观光型旅游”到“休闲度假型旅游”的转变。这样就使以旅游为重要题材的房地产项目悄然兴起，成为新一轮房地产投资的新时尚——异地置业。 飞机，班车化；城际高速列车，公交化。城际距离正快速变短或消失这是异地置业兴起的客观外部条件； 然而对个体商务人士而言，经济的发展，大部分先富起来的人士有了一定的经济积累和支撑，同时在事业发展或生活需求上也有异地置业的需要，这就是异地置业需求存在的主观条件； 居住景观为业主提供了一种更舒适的工作、生活氛围和环境，所以业主对居住环境的要求、档次越来越高是居住条件提高之后的必然发展趋势。借助自然景观或人文景观的优势，提升地产产品的附加值，把旅游(更多的是居住景观营造)和地产实行有机结合，这样就形成了“旅游地产”发展的基本条件。 二、消费者选择异地置业有三大主要目的： 异地置业不同于我们过去所惯用的“外地人买房”用语。过去我们仅仅是解决自己安身立业的问题，然而异地置业它更多地含有投资的行为。有数据表明，在杭州、青岛、厦门等旅游城市，国内外知名人士、商务人士所购的公寓、别墅都超越了历年；北京高档房市场50％的份额由各地来此淘金的“新贵”?投资购得。所以异地置业的主要目的有三： 第一：主要用来业主自住，为在两地经商提供便利、方便子女求学和创业； 第二：主要是用来投资、出租或转手获利； 第三：投资和自住结合。业主自己分时渡假等。 三、选择异地置业的消费主力人群： 据统计，北京已售高档商品房中45%为异地置业者所购买；长期定居上海的台湾人达30万，其中绝大部分都在上海买房；北海去年购房者中外地人占了50%以上；去年国庆期间海南规模最大的房地产交易市场7天内意向成交房屋面积3.4万平方米，其中半数为岛外人士购买… … 面对如此风风火火的发展态势，人们不禁要问，到底什么样的人在异地置业？ 商务人士是异地置业的第一主力。经济活动日益全国化，很多商务人士经常在全国走动，处理自己企业在各地的业务。而且自己置业，方便舒适，既经济又实惠，同时还可以为自身企业员工提供一个异地休息的好场所，是一种相当不错的选择； 第二类是演艺界人士和体育名人。他们因为工作的原因导致自身流动性大，然而自己的经济条件又不错，是异地置业的又一主力军； 第三类是投资型置业者。他们看中的是一些主要城市群的楼盘升值潜力大，所以他们大量投资，大量购进，既可以用于出租，也可以倒手买卖获利。像温州炒房团就是很典型的例子。 第四类是异地养老者。他们看中的是一些周边自然环境幽雅的名胜地域或沿海城市。他们对住宅的品质和性价比的要求较高。 有人说：“百万富，全国置业；千万富，全球置业。” 异地置业者是目前我国最有实力的消费群体，他们对合作商档次、自身生活品质和居住环境的要求都相当高。所以我们企业在自身定位的时候要尽力体现自身实力、合作诚信力度以及全程提供一种贵宾服务模式，为其量身推荐适合他们居住或投资的房地产项目。 四、业主选择异地置业主要的城市群 近年来，我国出现了一批大规模的城市群。如以香港、深圳、广州为核心的珠江三角洲城市群；以上海、杭州为中心的长江三角洲城市群；以北京为中心的京津唐城市群；以大连、沈阳为中心的辽中南城市群等。使异地置业大潮兴起。北京、上海、深圳、大连、杭州、珠海等中心城市成为异地置业者的首选地。 首先，经济地位重要的城市，人们非常重视。继温州购房团频频进京，为京城楼市带来强劲冲击波之后，香港购房团也来北京考察京城的楼盘。上海的顶级江景豪宅世茂滨江花园、世茂湖滨花园在北京举办的独家推介会也异常成功，当场数十位北京人签下认购书。　　其次，城市的旅游资源不容忽视。自然条件优越的旅游胜地，如大连、威海、杭州、海南博鳌等地的酒店式公寓绝大多数的买主都是外地人。　　最后，房价低廉的城市会吸引人们的注意。珠海中档商品房平均2500～3500元／平方米，大连依山傍海的“海景洋房”每平方米也不过4000多元，而北海市的商品房更便宜，每平方米价格一般在800～1500元之间，8～10万元便可购买一套100平方米的商品房。　　所以，我们要针对石家庄特殊消费群体对其自身的异地置业