滨湖新区观湖苑整合推广提报（上）.ppt

滨湖新区·观湖苑 整合推广提报 ;中国最具成长价值营销顾问机构…………… 中国地产策划推广100强……………………… 江西十大策划代理机构……………………… 江西主流媒体一级代理机构………………… 南昌晚报战略合作公司……………………… 南昌大学实习基地…………………………… 中国优秀品牌策划单位……………………… 南昌分众传媒独家代理………………………;九天机构，立足深圳，服务全国;项目仓促进行推广，形象及物料尚未完善，影响推广的力度及效果； 受市场大环境影响， 08年10月开盘以来，销售400余套，并计划启动针对公安系统公务员大型团购活动； 与周边项目相比，产品同质化严重，尚未挖掘形成项目差异化诉求。;金融海啸、地产寒冬形势迫人，市场急转直下，量价齐跌； 买涨不买跌和抄底心态左右消费者持币观望，踌躇不前； 强敌环伺，区域、学区资源共享，“降”声一片； 剩余3000余套房源，为我们带来了新一轮的攻坚战。;如何提升竞争力，差异市场，从之一到唯一？ 如何快速去化，精准打击，从销售到销量？;合肥观湖苑项目整合推广建议;① 市场攻略;合肥2006年末户籍总人口为469.85万人，其中非农业人口为196.16万，城镇化水平为41.7 %，低于全国当年43.9%的平均水平，城镇化水平仍然较低的。从历年城镇化水平来看，合肥城镇化水平保持稳定增长，但增长幅度仍然不大。按照合肥市政府规划目标，到2010年合肥城镇化水平达到55%，城市人口超过300万，比2006年高出近103.84万人口。平均每年增长25万人/年。即每年刚性需求面积为625万平米。合肥2007年全年交易量超过800万平米，需求旺盛。;第2问：合肥经济在中部6省1市中如何？;从近几年价格变化情况看，2002～2007年合肥新建商品住宅的均价分别为2013元/平米、2341元/平米、2957元/平米、3189元/平米、3269元/平米，上涨幅度分别为16.3%、26.3%、7.8%、2.5%、6。73%、13。64%。 到2008年均价已达到3965元/㎡，较2002年翻了2.5翻;数据最能说明问题，从整体走势来看，调控和金融危机对楼市影响十分明显，前1季度受调控影响，价格有所回落，随后2-3季度价格相对平稳过渡，到第4季度价格开始调???向下。到12月15日，全市价格约为3720元/平米。连续三个月出现负增长。;用两个极端来形容2008年的合肥市场十分贴切，上半年供不应求，下半年供大于求。从8月份开始，需求开始受到影响，8-12月份，需求率约为47%。从量化数据上来看，9月供应量在7、8月份份受到需求影响后，在9月份集中放量，但市场表现疲软。9月份需求值创全年最低水平，仅为31.8万平米。全年成交不足700万平米，较去年减少了100多万方。;9月份，滨湖新区的供应量最大，这主要是因为滨湖世纪城的推出。9月商品房供应中，滨湖区供应量占居首位，为57.62 万平方米，占全市供应量的37.61%；从成交情况来看，各大片区均不乐观。但相对低价位区域去化较好，说明价格还是绝对主导因素。;滨湖新区的价格整体较为稳定，即使在调控、金融危机的双重作用下，价格表现仍然十分坚挺，但由于同质化竞争较大，供应产品单一，所以价格波动不大。由于滨湖新区以学区房、政务房为主导，刚性需求和被动需求较大，所以价格坚挺，没有在此次冷冬时间遇到重创。但并不意味着就不会影响，竞争的加剧，客群的分流，同区同质化竞争，价格下挫可能性仍然存在。;滨湖新区以学区房、政务房，以合肥一中、46中、48中、合肥中心医院??滨湖娱乐城、公交快速线、大型shopping mall，全新的城市吸引着，为子女上学、返乡置业、公务员人群进入。从9月开始，滨湖新区多个楼盘相继开盘，到了11月份总备案量达到11.7万平米。年初2月份由返乡潮的带动，拉动片区消费，所以2009年的春节滨湖新区仍将迎来新一轮的返乡置业潮。;第9问：滨湖区供应量与销售量对照分析？;滨湖新区板块中,滨湖世纪城的销售量好，但推出量也是最大，整体销售率明显高于其他楼盘。滨湖品阁因销售时间较长，所有网上备案套数最多，从长远来看，滨湖片区，每月的去化量在600-800套左右。按日前的去化速度，剩余存量房消化周期至少在1年以上，所以片区竞争十分激烈。;市场综述：;③、滨湖新区刚性需求为主，表现最为突出;② 营销探寻;一、项目存在问题;◎资金压力大： 由于小区20栋房子同时开工，但销售无法跟上建设步伐，而开发商又拿了后面两块地。虽然同时开工体现了开发商的实力，但毕竟体量过大，去化速度无法与建设进程齐头并进，资金压力可想而知。;二、当前面临的问题;传播通路的改变——因为本项目尚有大量产品并未上市销售，所以形象的塑造依旧十分重要，多渠道、针对性、立体宣传本案的同时，其实也是在为蓝鼎置业