上海市金桥长岛的项目可行性分析及销售计划.pdf

桥 长 岛 可行性分析及销售计划 上海同策房产咨询有限公司 2007．03．20 目录 一、 项目概况 二、 项目SWOT 分析 三、 区域环境 四、 项目定位 五、 招商策略建议 六、 项目销售计划 一．项目概况 l 目位于金桥板块北部地 区（金桥板块分为三个部分： 北部地区；南部地区即碧云国 际社区；东部地区即金桥出口 加工区），长岛路台儿庄路路 口，周边新盘、次新盘和老公 房都比较多，配套设施也很完 善。 l 目总建 筑 面积约为 19646.77 ㎡，其中地下一层， 地上四层。项目B1 ～3F 总建筑 面积约为17636.16 ㎡。项目配 备约90 个车位。 目沿长岛路 拥有约230m 沿街商铺，沿台儿 庄路拥有约50m 沿街商铺，整个 目呈“L”型。 l 目与金桥湾——清水湾相邻，与金桥新村隔长岛路相望，周边业态 丰富，人流量大，特别是晚上16：30 ～20：00 以及双休日。但是区域整 体商业档次偏低。 l 目位于长岛路、台儿庄路，该地区交通便捷程度一般。 公交线路： 川歇线 起讫站：歇浦路渡口——川沙 843 起讫站：高行——鞍山新 774 起讫站：陆家嘴——高行北市场 638 起讫站：周家渡——东路新 8 5 起讫站：陆家嘴地铁站——长岛路 783 起讫站：淮海东路——华高苑 785 起讫站：耀华——台儿庄路 981 起讫站：海洋新 ——台儿庄路 轨道交通：轨道交通6 号线将于2007 年底正式贯通。28 座车站从北向南 依次为：港城路站、外高桥保税区北站、航津路站、外高桥保税区南站、 洲海路站、五洲大道站、东靖路站、巨峰路站、五莲路站、博兴路站、 桥路站、云山路站、德平路站 、北洋泾路站、民生路站、源深体育中 心站、世纪大道站、浦 路站、蓝 路站、上海儿童医学中心站、临沂 新村站、高科西路站、东明路站、高青路站、华夏西路站、上南路站、 灵岩南路站、济阳路站。 二．项目SWOT 分析 1.优势（S ） l项目本身属于纯商业用房，业态限制小。 l 目总建筑面积约为 19646.77 ㎡，总体量在长岛路台儿庄路沿线 来说是独一无二的，易形成规模影响力。 l 目周边目前无同类型的可售商铺，在商铺的租赁上也呈现出一铺 难求的局面，凸现区域中商铺的稀缺性。 l 目位于长岛路台儿庄路，区域人流量大，配套完善、消费人群充 足。 l 项目仍处于立案设计阶段，内部商铺的设计、结构的变化、功能的 强化，灵活性很强。 2. 劣势（W ） l 目与集贸市场相邻，市场环境较差；长岛路业态虽然丰富，但是 商家档次普遍较低。 l 目沿长岛路台儿庄路，其中长岛路上商业氛围良好，但是台儿庄 路上，由于 “碧云新天地3 期”正在施工，所以相对冷清。 3.机会（O ） l 目前项目仍处于设计阶段，若在破土动工之前，业主能够聘请高 水准的建筑设计公司对本项目进行设计，使整体设计风格新颖，形象突 出，功能性强，利用率大，那么本项目将有望成为金桥北部的标志性建 筑乃至整个金桥的标志性建筑，从而增加项目亮点并提高本项目的租金 及售价水平，成为金桥地区的标杆性商业楼盘。 l 目周边新盘、次新盘较多，而且紧邻金桥出口加工区，将来这些 新社区居民以及出口加工区内的白领，他们的收入及文化程度较高，对 于品牌的认知度也很高。本项目正好可以满足这部分人群对于消费环境 及品质的要求，提升整个区域的商业档次，从而更好的发掘出本项目的 潜在价值。 l本 目一街之隔（台儿庄路）的 “碧 云新天地3 期”，据说会建造一个社区活动 中心，若将来真的建成，将会为台儿庄路引 入人流，改变目前该段台儿庄路较为冷清的 局面。 l2007 年底通车运营的轨道交通6 号线将使项目的有效辐射范围增 大。 4. 威胁（T ） l因为政策原因，目前外籍人士无法购买内地商铺及办公楼，这将给 项目以后的销售将会带来较大影响。