明珠万福新城小区项目可行性研究报告.doc

项目总论 本章综合叙述本申请报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 项目及项目申报单位概况 项目概况 项目名称：明珠万福新城小区项目 项目承办单位：连云港市明珠房地产开发有限公司 项目负责人：尚开军 项目拟建地点：连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南 建设性质：新建 项目用地面积：总用地面积57387㎡，总建筑面积12.95万㎡，其中住宅建筑面积9.2万㎡，商业办公建筑面积5896㎡，配套面积3720㎡，人防地下室面积16929㎡。 项目建设规模：本项目建设由8栋18层、7栋5层、2栋4层商业建筑、沿街商铺，1栋3F幼儿园组成。 项目总投资：30000万元，全部为企业自筹。 联系方式：臧项目申报单位概况 连云港市明珠房地产开发有限公司成立于2000年7月，注册资本10000万元。主要经营范围为房地产开发、销售。公司秉承“让港城人民住得更好”的开发理念，发扬“敬业、奉献、拼搏、创新”的企业精神，努力创造适宜居住的住宅区、人与自然和谐相处的生态区、充满生机与活力的商业圈。 连云港市明珠房地产开发有限公司以超新的设计理念、超质的施工保证、超强的品牌战略，不断为客户创造超值的产品和超值的服务，为港城添光增彩。 连云港市明珠房地产开发有限公司已初具开发规模，站在未来发展的新起点，连云港市明珠房地产开发有限公司已确定“为民族创造丰盛的财富，为员工创造富足的家园”为企业愿景，实现企业新的跨越，为城市建设和城市形象的提升做出新的努力。 承担项目申请报告编制工作的单位和法人代表 江苏绿源工程设计研究有限公司 法人代表：许榕 研究工作依据 ⑴房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； ⑵国家发改委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)； ⑶《连云港市国有土地使用权公开出让成交确认书》，连云港市国土资源局，2009年12月28日； ⑷《连云港市规划局建设项目规划设计条件》，（连规条[2009]040号），2009年10月18日； ⑸国家的其他有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基础资料； ⑹《连云港市城市总体规划（2008年-2030年）》； ⑺建设部第41号《建设房地产管理暂行办法》。 项目的建设背景 项目建设背景及地点 连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，是中国沿海首批14个对外开放城市之一，地理位置十分优越。明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，区位条件优越，发展潜力明显，该地块现状为净地。 项目周边道路条件优越，交通非常便捷，紧邻幸福路。该项目附近有综合市场、超市、各大银行、小学、中学、医院等配套设施，居住舒适，生活便捷。 为了改变市容市貌，增强城市的城市化水平，为连云港市的大发展、大建设创造更加良好的载体和空间，连云港市明珠房地产开发有限公司在进行了充分的市场调查情况下，投资30000万元开发建设明珠万福新城小区项目，项目占地面积约57299m2，总建筑面积约13万m2。 项目建设内容及规模 1、项目建设内容 按照总体规划要求，拟将该地块建设成为既符合国家住宅性能标准，有体现城市发展特点，建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型住宅小区，为该地块居民提供一个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成一个有机整体。 2、项目建设规模 项目用地面积57299平方米，总建筑面积约13万㎡本项目建设由8栋18层、7栋5+1层、一栋3F幼儿园和商业建筑、沿街商铺等建筑组成。 项目建设方案按照连云港市规划局连云港市规划局建设项目规划设计条件》，（连规条[2009]040号）文件要求设计。整个地块大体呈梯形，沿城市主干路幸福路展开，住宅楼为南北朝向，既能满足较好的日照要求，又能丰富幸福路的沿街形象，丰富了城市空间形态。 项目投资和资金筹措 1、项目所需总投资额 根据本项目方案初步估算项目总投资额30000万元。 2、项目资金全部由企业自筹，通过自筹和贷款方式筹措建设资金。 注册资金：10000万元； 银行借款：12000万元。 股东自筹资金：8000万元 可行性研究的范围 本可行性研究报告是对“明珠·万福家园小区”项目在建设规模、建设条件、市场分析、设计方案以及经济效益等方面可行与否进行研究，并作出结论。具体研究范围包括： 1、市场分析 2、建设规模和总平面布置 3、开发条件及公用工程 4、环境保护及安全安全 5、投资估算和资金筹措 6、经济评价 7、结论和建议 8、典型个案分析 该项目总投资3亿人民币，总建设期36个月，总销售期为26个月（包括建设期），投资净利润率大于10%，故我们认为该项目是可行的。 发展规划、产业政策和行业准入 城市发展规划分析 地理位置 连云港市，江苏省辖地级市，位于江苏省东北部，东经