《联芳花园六期整合传播策略提案-》.ppt

如何卖(2) 多点出击，即扩宽销售渠道和增加销售点，并充分利用老住户的口碑传播，吸引新客户入住。 加强销售点的建设 在主要销售区如沙坪坝、石桥铺和陈家坪设销售点。 增加口碑效应 利用老客户拉新客户，并为老客户提供返点或其他优惠措施。 如何卖(3) 加强推广力度，需要在媒体投放和人员推广上加强力量，毕竟好酒不怕巷子深的年代已经过去了。 加强媒体投放力度 增加在主流报纸上的曝光率，提高知名度和提升楼盘形象。 人员推广 针对拆迁户，组织大规模的看楼活动，由开发商出车、出人协调，促进4、5期的尾盘和六期的销售。 什么时候卖 什么时候开盘、封盘，什么时候降价、提价，这些都是策略性问题！ [故善攻者，敌不知其所守；善守者，敌不知其所攻。夫兵形象水，水之形，避高而趋下；兵之形，避实而击虚，水因地而制流，兵因敌而制胜。故兵无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神] 什么时候卖(1) 六期开盘策略 封盘 造势 3.20 3.20-4.30 内部认购 4.10-4.25 开盘 5.1-5.7 什么时候卖(2) 六期提价策略 一、市场背景 二、推广策略 三、媒体策略 1、媒体组合 2、投放计划 3、媒体效果评估 四、SP/PR活动支持 媒体组合策略 报纸：《重庆晨报》、《重庆晚报》、《重庆商报》 户外：售房部楼顶广告、马家岩建材市场屋顶广告位 车内吊旗：416、231、402、206、418等等 媒体投放计划(1) 报纸媒体投放 3-4月为投放重点，投放力度须加大。 开盘后的投放重点为楼盘卖点的整合传播。在推广过程中须结合促销活动配合推广。 在开盘后的发布策略为持续性发布策略，保持楼盘的见报率，主要在晨报的房地产专栏广告、晚报地产专栏和商报周六版进行发布。每周保持见报率2-3次。 在联芳花园的售房部屋顶设项目广告牌一块； 在石小路上设广告看板（推荐户外媒体为小龙坎转盘、马家岩木材市场等） 媒体投放计划(2) 户外媒体投放 户外媒体发布推荐 经石小路的公交车车内吊旗广告发布。 媒体投放计划(3) 车内吊旗投放 媒体投放效果评估 利用车内吊旗这一媒体堵截来往于石小路上的消费者，将楼盘开业信息最大限度的传递给最主要的受众. 户外媒体将对楼盘的形象提升起到很好的作用，且主要位于石小路地段，特别是在马家岩建材市场设置广告牌，将对来往于凤天路消费群起到提示作用。 报纸媒体的发布，一方面将加强消费者对楼盘整体形象的认知；清晰传达楼盘卖点；累积楼盘知名度。 联芳花园 联芳花园六期 行销推广策略提案 巴蜀广告2003.3 本案构架 一、市场背景 二、推广策略 三、媒体策略 四、SP/PR活动支持 一、市场背景 1、市场环境分析 2、面临的挑战 二、推广策略 三、媒体策略 四、SP/PR活动支持 市场环境分析(1) 区域竞争激烈，重庆房地产住宅市场呈现多头竞争的格局。 江北区 渝中区 南岸区 沙坪坝 [ 热点不断，寻求突破。] [ 购房需求有所下降，消费日趋理性。] [ 房市黑马，依靠7大经济板块，打造实力南岸。] [ 持续升温，大打教育牌。] 高新区 [ 依托新兴产业，活力四射。] 市场环境分析(2) 随旧城改造和二郎科技新城的拆迁工程发展，购房市场出现新的趋势。 二手房、房屋总价低的楼盘将受到数量不少的拆迁户的追捧。价格，将是影响他们选择居住地点的决定性因素。 市场环境分析(3) 国家政策对经济适用房适当倾斜，为该类楼盘的开发商提供了竞争优势。 地价低 售价低 资金回笼快 融资方面有保障 市场环境分析(4) 重庆市民的购房消费能力上升，主力价位和主力户型面积的增长显示了市民可支配收入的增加、生活信心指数的上扬和对良好住宅环境的追求。 详细数据请查阅《联芳花园竞争策略规划》 市场环境分析(5) 消费者日渐成熟，影响其购房的因素比有所变化，交通条件取代价格因素成为购房者的第一决定因素。 市场环境分析(6) 销售方式多元化，“贴近消费者” 作为销售渠道的建设观念，在新增项目中体现得淋漓尽致。 传统的房屋销售模式 售楼部现场的人员销售 新兴的房屋销售模式 纷纷在目标销售区设立第二第三销售中心；增设叫车看房服务，提升消费者满意感等。 小结 1、房地产的竞争不仅仅是项目之间的竞争，还涉及到行政区域之间的竞争。联芳花园前五期的销售，一方面得益于低价策略的施行，另一方面也受惠于联芳经济园的开发。 2、不可忽视的拆迁户大军，形成了房地产市场（新房和二手房）的一股新势力。 3、经济适用房在征地方面所享受的国家优惠政策，为联芳花园六期的推广提供了一个竞争优势。 4、消费能力的上升，为联芳花园六期的提价预留了空间，但这个空间不大。 5、消费者购房渐趋理性，具有成熟社区环境的楼盘倍受消