508房地产项目可行性研究报告编制指南 中国建筑工程总公司.docVIP

附件三 中国建筑工程总公司 房地产项目可行性研究报告编制指南（试行） 第一章 总则 第一条 为了适应总公司系统投资业务发展的需要，使编制投资项目可行性研究报告具有规范性、严肃性和科学性，为总公司的评审及正确决策提供可靠的依据，特制定本编制指南。 第二条 本指南旨在以规范的格式清晰、准确地反映投资项目的可行性研究中市场调查、项目策划、风险分析、财务评价以及报告编写等情况。 第三条 本指南主要适用于编制总公司从事的房地产项目投资的可行性研究报告。从事该项目投资业务的各子公司，均须按本指南编制可行性研究报告。其它投资项目可行性研究报告可参考本指南编制。 第四条 本指南仅对投资项目的可行性研究及其报告编制的基本办法、结构和内容做出要求，具体的研究和报告编制单位，可根据投资项目的实际情况补充内容和报表，亦可在报告中插入各种有价值的说明补充材料和分析图表。各项目研究侧重点和深浅程度可跟据研究报告的重要性作适当的调整。 第五条 可行性研究一般包括下列五个步骤： (一)开始筹划阶段：了解项目背景，收集进行可行性研究的依据，讨论研究的范围和内容，进行合理的分工，并制订工作计划。 (二)调查研究阶段：主要是实地调查和进行经济技术等内容的研究，核心是对市场的调查和研究，并分别对调研内容作出评价。 (三)优化和选择方案阶段：是进行可行性研究的一个主要阶段，把前阶段项目调查研究的各个不同方面进行合理组合，从而设计出各种可供选择的方案，决定选择方案的重大原则问题和选择标准，并经过多方案的分析和比较，推荐最佳方案。 (四)详细研究阶段：本阶段是对上阶段研究工作的验证和继续，要对选出的最佳方案进行更详细的分析和研究，包括复查和核定各项分析材料，明确投资项目的范围、计划投资总额、预计的经营费用和销售收入等数据要素，进而利用动态评价的方法，对投资项目的财务特性及产权或股权作出评价分析。为了检验投资项目的效果和风险，还要进行风险分析。 (五)编制可行性研究报告阶段：该阶段是前四个阶段的概括和汇总，最终形成书面报告。 第二章 投资项目可行性研究报告编制准备 第六条 信息资料收集与积累 (一)国家相关行业和宏观环境情况资料收集与积累，分析与研究。 (二)项目所处政治、经济、社会文化以及科学技术环境情况调查与分析。 (三)项目区域经济、人口构成、居民收入与消费等情况现状调查与发展分析；居民居住及生活习惯与喜好情况调查。 (四)当地房地产产品现状与发展调查与分析。 (五)项目现时和未来的供应量和需求量，以及销售趋势、价格走势，研究顾客对价格变动的反应等调查与分析。 (六)调查竞争对手的各种营销活动、策略及其表现，比较投资项目与竞争对手项目的质量、用途及生产或建造成本等。 (七)土地供求及获得情况、住宅供求情况和周边楼盘、类似楼盘以及消费者收入与支出、偏好等情况进行调查分析。 (八)相关产业产品和上下游产品的情况及其变化，对项目产品供需的影响。 (九)产品结构变化，产品更新换代情况，包括新材料和新技术及新的替代品对产品供需的影响。 第七条 采用第一手资料和第二手资料进行信息采集，且日常相关资料的积累和针对性的调查同时运用。 第八条 项目的调查与研究 项目合法性调查。 项目股权与组织架构分析研究。 项目规划情况调查与分析。 项目现状、周边环境及配套设施调查。 项目周边楼盘和类似楼盘供求情况及销售情况调查。 项目成本构成调查与测算。 项目所享受的税收政策调查。 第三章 房地产项目可行性研究报告结构和内容 第九条 可行性研究报告一般应按下列结构和包括以下主要内容编写： (一)封面 反映可行性研究报告的名称，编写机构名称及编写报告的时间。 (二)目录 (三)概述 1、概述拟投资项目的背景。 2、概述项目可行性研究结果。 3、概述企业投资该项目的可行性，包括存在的问题、提出解决问题的方法、对投资的建议及需要总公司等单位支持的结论。 (四)项目概况 1、项目背景； 对项目背景进行翔实的阐述，复杂的程序或股权关系都要用图示清晰的表达出来。 2、项目地理位置 明确项目所在省份、城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)及街区，分别附图。 3、宗地状况：主要包括土地权属、获取方式、地块面积构成、地上附属物现状以及市政配套状况等；附上平面示意图。 3.1 ?四至范围；?包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积?地势；??地质包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安情况空气状况噪声情况?污染情况