房产商业项目商业功能设计建议资料.pptx

三 项目商业功能设计建议商业功能设计原及达成目标 商业性是本商业中心项目的基础属性，设计及一切活动均是达成本项目商业营利目的的手段，在具体操作中应力求达成以下目标：项目商业功能设计外部环境营造——外立面外立面 建筑外观是顾客对商业项目的第一直观感觉，除了具有独特的建筑造型外，外立面在很大程度决定吸引消费者的注意力。我司认为，本项目商业中心尽量采用通透感较强的玻璃材质外立面，一方面路过人群通过玻璃，容易看到商场内琳琅满目的商品，以创造出浓浓的商业氛围，吸引顾客；另一方面也有利于入住商家透过橱窗展示自己的形象，有利于未来招商。通透建筑示意-1通透建筑示意-2商业功能设计具体建议外部环境营造——光主题建筑光主题建筑 在夜间，一个建筑璀璨光芒，加上内部霓虹无阻地透到外部，无疑成为项目周边一个亮丽的风景。本商业中心应借助灯光照明规划，使项目不但在白天，更是晚间成为区域的商业中心标志，这样会增加人们感观消费体验。光主题建筑示意-1光主题建筑示意-2商业功能设计具体建议外部环境营造——大型广告柱大型广告柱 鉴于项目周边商业气氛不浓，建议在外面设立一个大型广告柱，一方面使顾客能够从远处就可以识别本项目；另一方面，在广告柱上放上本商场的主力店客Logo,对吸引商家入驻以及未来经营过程中吸引顾客前来消费也是极为有利的。大型广告柱示意-1大型广告柱示意-2商业功能设计具体建议外部环境营造——挂旗挂旗 建议在本项目商业中心建筑外部的广场上设置路灯竿挂旗广告，一方面可传达商家促销活动等相关信息，另一方面亦可营造项目区域的商业气氛。挂旗示意-1挂旗示意-2挂旗示意-3商业功能设计具体建议主入口示意图 商业中心的人流入口可分为主入口与次入口，一般主入口数量为一个，次入口的数量依物业的面积与形状不同而有所不同。 本项目中心商业面积4万平方米，建议设置一个主入口，两个次入口。沿主街一侧，车流和人流量最大处设置主入口，有利于更多地截住人流。对于主入口，出入口设置一定要合理醒目，本司建议采用“夸张尺度”的处理手法，即通过夸大入口外形的方法来突出入口。常见的方式是用二层、甚至三层的高度来强化入口，使其显得高大宏伟，以起到醒目、有效吸引人流的目的。主入口示意商业功能设计具体建议中庭设计 中庭是购物中心重要公共空间，如果说外立面好比是人的脸面，那么中庭就好比是人的心脏。 建议中庭 1 层贯通至 3层。本商业中心 1-3 层为服饰、化妆品、家居、其他等，留出中庭位置在商场内部提供更多上下透视机会，激发顾客的消费欲望，增加顾客的消费机会；4 层是休闲餐馆、高端正餐等，它们均属于目的性消费，只要有方便的电梯就能自动引入客流，故中庭对吸引客流的必要性不大，其剩下的空间可增加商家的营业面积，提高未来的物业租金或销售益。中庭示意商业功能设计具体建议商业内部通道 在保证店铺面积适合业态需求的前提下，商场内部的通道路线规划尽可能追求简洁，如果一条通道可以达成目的，就尽可能避免第二通道的出现。商场内部通道数量的增加会分散人流，降低单元商铺与顾客接触、交易的机率，同时，复杂的通道亦会给顾客造成方向感的迷失，影响其在商场消费的心情。另外，可通过不同颜色地砖的搭配运用，使人流通道的方向非常明确且有层次感。对于中心内部通道宽度我司建议控制在3米至 4 米之间。内部通道示意商业功能设计具体建议商场店铺规划 在规划时将租金支付能力相对较强的服装类店铺安排在商业价值较高的一楼层。并且为保障店铺良好的可用性，在进行规划时亦应最大化保障每个店铺的方正形状，尽可能避免带尖角形的商铺出现。另外，临街店铺要有更多的展示面，如果能够增加此部分商铺之面积，将可促使项目取得较高的租金收益；同时，优质国际品牌服饰对店铺面积也有相对要求，一般达到 100 平方米以上为佳。未来将服装店铺的门面做成有利于品牌展示的全玻璃通透式门窗，而对于餐饮及大面积主力客户的店铺，由于其对门面个性化需求较强，所以不必为其安装门窗，等其进行店铺装修时自行安装即可。临街国际品牌示意全玻璃门面店铺示意高端正餐示意商业功能设计具体建议电梯 设置扶手梯和观光梯来引导消费者不断向上，往上直接带来人流，增加消费者在商场滞留的时间。手扶电梯最好临中空而设，因为顾客在乘扶手梯时会习惯性地上下张望，因此借着中空可看到不同楼层的店铺招牌，这在一定程度促进了中庭作用的发挥。对于观光电梯，我司建议将它安排在手扶电梯同侧位置。因为观光电梯与手扶电梯分两侧而设，会对中庭的通透性造成不利影响，遮挡顾客的视线，限制了中庭周边商铺展示效果的发挥；另外，观光电梯，我司建议将它通到地下停车场，以方便驾车顾客出入商场，减少行走时间。商场手扶梯示意观光梯示意图商业功能设计具体建议柱距与层高 一般对于商业物业而言，柱距越宽则代表物业的可用性越高，鉴于本项目的高端商业定位，在条件充许