铜仁别墅地块开发可行性分析1531372441.ppt

地块属性分析 市场研判 项目开发可行性 投资回报 大明边城在建一期 宗地：194.8亩 锦 江 铜仁国土资源局挂牌公示： 项目认知—基地属性 该地块在铜仁国土资源局挂牌，并于2011-8-11日，被贵州大明边城旅游开发股份有限公司以5900万元摘得。 项目认知—开发优势 1 资源优势：面临锦江，背靠山峦，景色优美，满足别墅对于稀缺资源占有性的要求。 项目认知—开发优势 2 竞争优势：虽然铜仁是个不缺乏山水的城市，但老城中心土地开发基本完毕。近两年及铜仁未来供应的土地主要集中谢桥和川硐新城，从自然资源占比（锦江情结）上，无法与项目区域抗衡。 老城区 谢桥新政府 川硐新城 11年及未来主要供地方向 09-10年主要供地方向 11公里 3公里 宗地 2.5公里 年份 土地成交总面积 （亩） 区域 成交面积 占比 2011年 1172.84 川硐新城 658.98 56% 谢桥 273.74 23% 老城区 45.31 4% 其他区域 194.81 17% 2010年 687.86 川硐新城 0 0% 谢桥 661.49 96% 老城区 24.07 3% 其他区域 2.3 1% 2009年 533.28 川硐新城 0 0% 谢桥 453.13 85% 老城区 80.15 15% 其他区域 0 0% 数据来源中国土地市场网，截止2011年8月30日 虽然城市发展方向意味着各种配套、人口的导入，但对于一个紧临市中心的别墅项目，这些并非至关重要。 铜仁东西为峡谷、山峦地貌，限制了城市只能南北方向发展 项目认知—开发优势 2 竞争优势：从近3年铜仁出让土地的容积率呈现一个明显的上升势头。同时出让土地规模性较小，低密度住宅基本绝迹。 尤其是老城区甚至给到8.0-10.0。这一方面是核心区域土地资源相对紧缺；更深层次的原因是当地政府过于看重经济效应，从而忽略城市规划和生态人居的重要性。 本地块能够算上铜仁第一个，也是目前来看近1-2年内，唯一的低密度住宅区。 项目认知—开发优势 3 土地成本优势：30万/亩的土地单价相对整个铜仁2011年土地出让的平均价格有明显落差。同时可上调的容积率，使得作为低密度别墅开发的楼板价，仅略高于市中心高层楼板价。 年份 区域 平均出让价格（万元/亩） 平均楼板价（元/㎡） 用地属性 2011年土地出让价格 川硐新城 66.57 243 其他普通商品住房用地 86.67 1624 其他商服用地 谢桥 100.8 407 其他普通商品住房用地 老城区 245.12 821 其他普通商品住房用地 160.49 3437 其他商服用地 项目 30.29 按0.1容积率计算4541 住宿餐饮用地 假设按 纯独栋 0.3 容积率 计算楼板价1513元/ ㎡ 独栋+双拼 0.5 容积率 计算楼板价908元/ ㎡ 高出市中心821元/ ㎡高层住宅楼板价，相对有限。 项目认知—开发劣势 1 宗地面积小：194.8亩，用为别墅开发，相对略显局促。同时锦江水位上移，还将覆盖部分红线面积。地块四周发展受限，不具备可持续发展性。 锦江水位线在238.7-238.9米，而地块红线标高238.7-248.8米不等，若锦江水位再上移3米，退红线及预留泄洪通道后，宗地可用面积将大大减少。 地块四周都无法延展，开发完毕后，即无后续可用地块，可持续发展性差。 发展受限 项目认知—开发劣势 2 宗地形状：西边有一块狭长面积，降低了土地利用率，并将对整个社区规划布局造成较大难度。 最宽处：56米 最窄处：39米 狭长面积：25亩 项目认知—开发劣势 3 交通劣势：现行道路为穿过大明边城，且盘山路多。而江对岸交通通达性较好，但需要自架设过江桥梁，无疑额外增添开发成本。 江面最窄处大约96米 参考一： 目前政府招标公告 铜仁市鹭鸶岩二桥（跨西段锦江），全长153米，空腹式钢筋混凝土板拱桥，双向四车道，总投资约为1880万元 参考二： 项目所处锦江段最窄面96米，采用最低的双向双车道，桥面宽14米。 预计需要800-1000万投资 项目认知—开发劣势 4 产权劣势：40年的商业属性，以及养老名义立项产生的限制问题 商业属性 住宅属性 客户心理影响 40年产权 水、电、管理费等生活成本上升 交易成本高（首付、利率上浮、营业税等） 70年产权 民用水、电 当地普通住宅无限购 商业产权作类住宅只适用于成熟市场，做投资类或低门槛低端产品。用于高端别墅，抗性将被放大。 稀缺资源占有； 低密度项目无竞争； 土地成本低； 地块规模小；水位线上移动还将浪费部分面积 地块四周发展受限，项目不具备可持续发展性 地块现状不规整，有条狭长地段，降低土地利用率； 需要自架设跨江桥梁； 土地属性是商业产权 优势 劣势