博思堂-阜宁交通局北地块项目定位建议推广建议.ppt

* 一方水土养一方人！ 在这被称为“江淮乐地，水绿阜宁”的美丽新区里， 人气未热，楼盘数量却不少， 如何在这种“同质化”严重的市场中分得“一杯羹”？ 人，只有了解了人 一切才会迎刃而解！ * 地域特点 项目区位 政府重点发展的区域，具备一定的升值潜力，但缺少人气 周边配套 处于建设阶段，城市基础设施较缺乏 居住理念 居住理念比较保守 房产市场 房产发展较晚，居民对楼盘档次、品质等几乎无概念 * 主力人群 居住（实用性）、改善居住条件（均好性）、求学（教育）、 认同感（荣耀） 职业类型 企事业单位职工、私营业主、外出劳务人员、乡镇人群 购房动机 收入水平 收入有限，要求简单 购房目的：在城里安个家！ * 小 结 项目的成长环境及当地人群的特点决定了—— 推广调性不能太高，满足业主荣耀感即可； 推广手法不能太前卫，最好有点亲切感； 推广语言不能太书面化，体现一定的品位即可； 推广画面不能太过花哨，颜色亮丽一点正好。 …… 第二部分：项目相关定位 项目形象定位 项目客源研究 项目产品定位 项目价格定位 》》》》》》》》》 项目其他建议 项目产品定位－定位意义 项目产品定位是对于项目形象定位的实际支撑; 现有的市场产品同质化现象严重，本案的产品定位决定本案能够在现有的市场中脱颖而出，但又不脱离现有市场; 市场的空白点是本案产品定位的重点所在。 Product 产品 Consumer 消费者 Key Benefit 利益点 提 供 具 备 购 买 项目产品定位－物业形态建议 宽景多层 多层特色化，畅销产品，消费者认同度高控制风险 畅销产品 花园洋房 项目独有高端产品，项目亮点，树立项目形象。 形象打造 高层 拔高容积率，提升利润 利润提升 项目开发早期 项目开发中期 项目开发末期 多层+花园洋房 多层+花园洋房+高层 高层 项目产品定位－布局建议 组团式开发理念，项目自身形成低、中、高三级组团。增加客户选择面，扩大客源面。组团之间通过不同的建筑形式、色彩差异达到组团区分的效果。 北 大众产品组团 （宽景多层） 高档产品组团 （花园洋房） 中高档产品组团 （高层产品） 项目产品定位－产品建议：宽景多层 多层作为客户认同度最高的产品，可控制项目的风险，在组团开发中作为本案的大众产品组团，我司建议体量可控制在整体住宅体量的40%； 在产品细节上可跳出市场现有产品形式，增加大尺度飘窗设计，增加产品附加值，和市场产品拉开档次。 大尺度走入式飘窗实景效果 效果示意图 注：具体配比根据实际规划而定 项目产品定位－产品建议：宽景多层 多层户型建议 大开间及客厅大幅落地窗的设计，增加室内光线的同时，扩大了观景视角。 卧室大尺度飘窗,大幅增加室内采光和观景角度，延伸室内空间. 项目产品定位－产品建议：宽景多层 多层面积建议 多层作为项目大众产品，面对是阜宁市场主力客户，考虑客户总价承受能力有限，建议以中小面积小三房作为多层主力面积。 建议本项目多层面积配比： 90㎡以下：90—110 ㎡ ：110 ㎡以上 = 3：5：2 注：具体配比根据实际规划而定 110㎡（3F2T1W） 92-158㎡ 碧水豪苑 100㎡(3F1T1W) 90-140㎡ 盛世嘉园 100㎡(3F1T1W) 96-130㎡ 清华名仕园 110-115㎡（3F2T1W） 76-132㎡ 澳洋欧洲花园 主力面积 面积范围 多层 项目名称 市场现有项目面积情况 项目产品定位－产品建议：高层 高层是拉升容积的产品，在组团开发中作为项目中高档产品。从目前市场来看高层产品抗性较大，大多项目把其作为高档产品推入市场，实际的购买客户也是阜宁的中高收入人群，我司建议体量可控制在整体住宅体量的40% ； 高层产品的抗性集中在3个方面：（一）居住习惯、（二）得房率低、（三）后期服务费用高，在建筑中我们可以增加产品的细节处理，设计中加入飘窗设计、设备平台设计（作为赠送面积）来避规得房率低的抗性，增加产品附加值。 弧形的外观设计，现代感强， 彰显项目品质。 项目产品定位－产品建议：高层 弧形外窗、拐角设计，融入欧式典雅情调，又暗含天圆地方的中国传统哲学理念。无论从外立面还是居室内部来看，刚柔并济地使用建筑曲线，都跃升了建筑的气质和住宅的品质。 全面积赠送大进深飘窗，充分利用端头采光面，扩展了居室实际面积。在卧室可作为相对独立的休憩、阅读空间，补足高层产品得房率低的缺失； 项目产品定位－产品建议：高层 高层面积建议 高层作为项目中高产品，面对是阜宁市场中段以上客户，高层面积上可以大面积为主。 建议本项