土地储备流程.doc

1.3 土地储备流程 从土地储备内涵可以看出，一次完整的土地储备一般都要经历土地取得、土地开发、土地储备和土地出让四大环节，如图1-1所示。 图1-1 土地储备流程 1.3.1 土地取得 土地取得是指城市政府土地主管部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地储备计划等要求，通过各种方式取得城市市区范围内已入市国有存量土地和市郊、农村集体增量土地的过程。这一环节主要涉及储备对象与方法及征地补偿两项问题。 (1)储备对象与方法 我国鼓励城市土地主管部门根据调控土地市场的需要，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。《办法》规定，主要可以通过四类方式取得四类需要储备的土地。 一是依法收回的国有土地，主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回等。这类依法收回的土地特点在于强制性和无偿性。市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。 二是收购的国有土地，主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划而需要调整使用土地时依法取得土地的情况。这类依法取得土地的特点在于强制性和有偿性。国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后，必须对原土地使用权人给予合理补偿后才可以收回剩余期限的国有土地使用权。土地储备机构须与原土地使用权人签订土地使用权收购合同，补偿标准由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估的结果协商后确定。对政府有偿收回的土地，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。 三是优先购买的国有土地。对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况，即低于市场正常交易价格进行房地产买卖的，当地政府可以行使优先购买权收回该幅土地的使用权。由此收回的土地同样需要办理国有土地使用权注销登记。 四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。与前三类不同，这类情况不是国有存量土地的回炉，而是国有增量土地的增加。我国实行土地的社会主义公有制，现行土地市场和房地产市场中并不存在土地所有权的出让和交易，也就不存在所有权变更的市场行为。因此，我国涉及土地所有权变更的情况往往不是经济行为，而是行政行为，主要有土地征收和国有、集体土地调换两种情况，且以前者为主。 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，在给予农村集体经济组织及农民合理补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。可见，土地征收是国家以主张公共利益为理由，强制取得集体土地所有权的行为，具有强制性、补偿性、权属转移性和公开性等特征。 目前，我国土地征收实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在征地过程中涉及农用地的，应当先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。超过征地批准权限的，应当按规定另行办理征地审批。土地征收同样需要进行登记工作，但需要注意的是土地征收并不进行土地所有权的变更登记，而是进行集体所有权的注销登记。 应该看到，我国建立城市土地储备制度的初衷在于解决城市存量土地利用管理混乱问题。然而，经过十多年的城市土地储备实践，其征购范围呈现出扩大之势，并不断地向农村集体土地发展。尤其是在城市化进程较快的地区，城区土地已被出让殆尽的情况下，大量征收农村集体土地，假借公共利益之名侵占集体土地的问题愈发严重，而对农民失地的合理补偿及征后安置工作则普遍缺位，导致失地农民生存与社会保障问题的出现。这类问题也是今后土地储备工作必须注意的要点。 (2)征地补偿 ①征收农地补偿征地补偿即土地的取得费用。我国《土地管理法》规定，征收农地的补偿费主要由土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费四部分组成。 其中，土地补偿费是国家征收土地时，为补偿被征地单位的经济损失而向其支付的款项。按照现行规定，征收耕地的土地补偿费是该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍，土地补偿费归农村集体经济组织所有。 安置补助费是指国家征地时为安置被征地单位因征地而失去土地的农业人口的生产、生活而向其支付的款项。目前，征收耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。此处，需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，是该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，