滕州项目市场调查报告.doc

第一篇 市场分析 第一部分：滕州概况及发展 滕州市位于山东省南部，滕，取自泉水腾涌之意，古为“三国五邑之地”，先秦时期县制，滕州作为州郡的所在地，1988年改名为滕州市。总面积1485平方公里，总人口156万 是山东省人滕州历史悠久，文化灿烂。境内有7300多年前的“北辛文化”遗址以及滕国、薛国故城等古文化遗址，是“科圣”墨子和“工匠祖师”鲁班的故里。 还是滕文公、孟尝君、毛遂等许多历史名人，俊彩星驰，各领风骚，留下千古佳话。　　滕州地处苏鲁豫皖四省交界处的淮海经济区中心位置，东依沂蒙山，西濒微山湖，南邻苏淮重镇徐州，北依孔子故里曲阜。自古就有“九省通衢”之称，“104”国道、京福高速公路、京沪铁路和京杭大运河穿境而过，形成了四通八达的公路、铁路、水路交通网络。距滕州市区200公里以内有机场四处，距济南、临沂机场有两个小时的车程，距徐州、济宁机场仅有一个小时的车程。从滕州至宁波由京沪高速公路转沪杭高速不足8个小时里程。2005年—2006年初总体状况及分析 　　滕州市的房地产业起身于上世纪八十年代中期，初兴于九十年代中期。在滕州市委、市政府、市建设局和全社会的共同努力下，经过短短六、七年的引导和培育发展，初步形成了以行政企事业单位职工集资自建房为主，逐步发展到集资、经济适用房、商品住宅多层次的建设供应体系，共同发展的产业框架。人居水平，环境质量明显改善。05年滕州市已有房地产开发企业34家，开发建设项目25个，实施了新兴中路步行街、通盛上海花园、滕阳丽都、滨江国际花苑等小区建设，施工面积达91.5万平方米，竣工45万平方米，累计完成投资8.5亿元。4F了，但是还没有开始销售；项目总占地50亩，位置优越，位于解放路口，西依滕州市的两条河，是我们最大的竞争对手。根据滕信公司去年的锦绣家园项目低价位走势，居其项目销售员目前讲：该项目价位预计在1700多元每平方米！ 媒体分析： 府前东路与善国路交叉府前路上做的有拱桥霓虹灯广告； 翡翠名苑 开发商：滕州市房地产综合开发公司 营销代理：深圳市安佳置业顾问有限公司 项目地址：府前东路与龙泉路交叉向东800米路北 售楼电话：0632-5568000 售楼地址：滕州饭店一楼 项目情况： 总占地面积：1.32万平方米 总建筑面积：1.72万平方米 容积率：1.3 住宅套数：228（含8套回迁户） 楼数：8栋多层 目前价格分析： 1F 1736——1792 2F 1844——1904 3F 1860——1920 4F 1767——1824 5F 1395——1440 平层 6F 1085——1120 阁楼价格不祥！ 储藏室：550元 车库价格不祥！ 交房日期：2007年2月 优惠率：直接可优惠6个百分点！平均价：1616元/平 实际均价:1551元/平 本项目周边都是村民，且交通不便利，府前路尚未打通，项目目前尚未动工，目前属于内部认购期。小区户型主要以经济型面积小为特点86平方到120平方，主要都是两房的三房的；总价低，升值大！ 主要媒体分析： 因本项目目前还是内部认购期，所以尚未大力宣传，只是在9路公交车上做些车体广告！ 第二篇 项目解析 第一部分：项目基本经济技术指标 地理位置：府前东路与龙泉路口东北角 总占地面积：35172.94㎡ 总建筑面积：35092.10㎡（包括住宅、商业和公建配套设施等） 其中多层253821.50㎡ 联排别墅8050.60㎡ 公建1660.00㎡ 容积率： 1.0 绿地率: 38.5% 建筑密度: 26% 第二部分：项目四至情况及分析 1、东面： 建筑物：临唐村停工杂乱门面房；据说是家具市场. 视野景观：无景观； 人居状况：都市乡村居民 2、南面： 道路：临未打通的府前东路; 建筑物：目前是低层民房,污染较严重； 视野景观：视野杂乱 人居状况：都市乡村居民； 3、西面： 道路：临龙泉路，噪音污染较大； 建筑物：低层民房 有低档饭店和小商店 视野景观：无景观 人居状况：都市乡村居民； 4、北面： 建筑物：樱花苑小区；已经建好, 视野景观：视野较美观；新建小区外立面简约美观! 人居状况：拆迁户； 结论：本项目四面均无较佳的景观环境，且还临主要交通要道，汽车尾气和噪音污染较大，可利用的开发资源匮乏。 第三部分：项目交通条件及周边配套分析 1、交通： 大巴：有9路公交经过 长途汽车站：约5公里 火车站：约5公里 从上述分析可以看出，本