某房地产公司项目可研报告.doc

保 密 承 诺 本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。 项目经理签字： 接收日期： 目 录 保密承诺 …………………………………………………………1 目 录……………………………………………………………2 摘 要 ……………………………………………………… 3 第一部分 公司基本情况…………………………………………6 第二部分 公司组织管理…………………………………………10 第三部分 项目介绍………………………………………………17 第四部分 技术与服务……………………………………………24 第五部分 环保与安全……………………………………………37 第六部分 市场分析………………………………………………42 第七部分 市场营销分析…………………………………………51 第八部分 融资说明………………………………………………60 第九部分 财务分析………………………………………………65 第十部分 风险控制………………………………………………71 第十一部分 项目实施计划………………………………………77 摘要 一、公司基本情况 某房地产公司成立于1999年12月，以经营房地产业务为主，2004年5月注册资本金为2000万元，并取得房地产开发二级资质。 二、公司组织管理 公司设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。采取董事长负责制，两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。 此外，公司已形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，建立了完整的组织机构和人力资源管理制度，并拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。 三、项目介绍 某房地产公司开发设计的“新世纪鸿源广场”位于西安大路与同志街交汇处西南角，是一个功能齐全、规划设计现代化、理念超前的综合性大厦。项目总占地面积7500平方米，总规划建筑面积88313平方米，本项目建成后，必将填补长春市高档地产项目的一项空白，并成为长春市立体景观的一个新的亮点。 四、技术与服务 本项目是长春市基础设施建设投资的重点区域，市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，各种技术指标均符合国家有关标准，具有完善的服务配套设施，为广大业主及入住单位提供全面优质的服务。 五、环保与安全 我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按《环境保护规范》的标准严格执行。此外，在施工过程中还提倡有效地利用自然资源、节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供了有力的保证。 六、市场分析 长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了良好的外部环境，这样使一些知名的楼盘诸如万科城市花园、天安第一城等进驻了长春的楼市。通过几年的开发建设，目前长春市的销售住宅项目接近111个，全市的开发商370多家，市场竞争逐日激烈。通过与周围的楼盘进行综合性比较，本项目具备一系列的竞争优势，市场前景看好。 七、市场营销分析 项目的总体营销策略就是利用项目优越的地理位置、良好的产品质量、时尚的设计风格、完善的配套设施、休闲舒适和温馨健康的生活等理念让广大消费者了解并认可本项目。通过四大媒体以及专门的促销活动等营销方式作为公司的营销策略。 八、融资说明 该项目总投资20173万元人民币。其中，企业自筹资金7400万元；融资10000万元。融资分两期进行，第一年为8000万元，第二年为2000万元。 “新世纪鸿源广场”开发工程预计2.96年完工，在开发工程总体完成并销售后，利用楼盘出售的回款一次性返还融资款的本息。 九、财务分析 根据企业提供的数据对财务分析进行预测，公司的投资利润率为25.62％，投资利税率为29.16％。报表的分析结果表明29.16％项目的投资利润率以及不到3年的投资回收期是有吸引力的。 十、风险控制 房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点。就本项目而言，具有政策风险、市场风险、行业风险、资源风险、生产风险和管理等风险，可以通过具体手段加以规避和控制。 十一、项目实施计划 2003年9月－2003年10月 项目前期相关审批工作； 2003年11月－2004年3月 项目招标工作、实施前准备及资金 筹集工作及扩初设计工作； 2004年9月 开始预售工作； 2004年4月－6月 前期拆迁及场地平整工作； 2004年7月－2005年7月 工程主体封闭； 2005年8月－10月