7物业租赁管理、财务管理.ppt

* 1．开源节流，增加企业经营活力 物业管理行业是一个新兴的行业，旦绝不是一个暴利行业，物业管理行业风险相对较低，因此其收益回报率相对也是较低的。特别是对于普通的居住物业，由于老百姓的经济和心理承受能力还不高，政府为了社会稳定的需要，通常对物业管理收费实行政府定价和政府指导价，所以物业管理企业从物业管理收费中获得的收入总体上来讲是不高的，有的物业管理企业甚至还会亏损（比如原房管所转制的物业管理公司）。因此要使使企业能良性运转，并且能使企业及员工的经济效益不断提高，物业管理企业必须进行开源节流。开源：扩大经营规模，取得规模效应；实施“一业为主，多种经营”的战略，不断拓展物业经营管理服务的新领域。节流：加大财务控制力度，减少费用支出。 2．尽心尽力，确保应收资金到位 物业管理的基本财源是修缮基金和管理费，而这些费用的收取是面对广大的住用户，因此确保应收基金和费用的到位是物业财务管理的一项重要而繁重的任务。物业管理企业应采取多种方法和措施，如宣传教育，制定制度，落实责任，上门催讨，甚至进行法律诉讼，来确保应收的资金到位。 3．严格把关，堵塞漏洞，提高效益 在资金使用上，要严格把关，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费；同时要加强经济核算，在保证服务内容和质量的基础上尽量降低成本，提高成本效益。即使是属于业主的资金，如维修基金，也要尽委托代理人的诚信义务和善良管理人的注意义务。这样也可以建立物业管理企业的信誉。 4．强化监督，做好财务安全工作 要建立制度对资金的筹集运用和分配活动进行监督，使得资金筹集、运用、分配合理合法；同时财务管理还要保护企业财产不受侵犯，与贪污、盗窃等违法行为作斗争。 * （1）财务管理的内容复杂。物业财务管理的内容复杂是由于物业管理内容的复杂所引起的。物业管理融经营、管理、服务于一体，管理对象多种多样，资金的来源和支出各不相同，因此，物业的财务管理的内容势必复杂。 （2）财务管理成本较高。除了少数大企业占用的物业，通常物业管理的收支项目数额比较小，而发生的频率较高。因此由于费用的收取、催缴、支付、账务处理工作量的增大，带来财务管理成本较高。 （3）管理费性质内容复杂。一方面，目前我们国家的法律上没有具体规定物业管理费的名称及范围，从内容来说，有的属于经营收益性质的包干型管理费，而有的属于代收代付性质的实报实销型管理费；有的管理费包括了租售的佣金，有的管理费与佣金分别计算等等情况非常的多。另一方面，由于政府对物业管理行业的干预性（例如，对于不同的居住物业物业管理的收费就有政府定价、政府指导价以及市场价），以及物业业主或使用人需求的多样性，所以管理费的性质和内容比较复杂。；； （4）财务监督的多元化。由于物业管理性质内容复杂，所以，对于物业财务管理的监督也呈多元性。业主、物价部门、审计部门、税务部门、例如，对于物业的维修基金，由于其属于业主所有，因此，物业管理企业在使用过程中必须受到业主的监督，大笔的工程维修费，需审计部门审计；对于商品住宅物业管理费的定价，需经物价局核准；对于属于实报实销型的物业管理费，其财务收支还要经审计部门或业主的审核并公布，接受广大业主的监督等；对物业管理企业提供的相关服务，其价格由政府统一定价，并要求上墙公布。 * 一、物业管理资金的来源 物业管理资金的来源主要有以下6个方面。 （一）物业管理企业的资本金 又称注册资金。它是物业管理企业的启动资金。（做买卖的本钱）按照我国法人登记条例规定，企业申请开业，必须要有法定的资本金，它是国家规定的开办某类企业要有的最低的本钱。据上海市工商局的规定，物业管理企业的最低注册资金是10万元人民币。 （二）物业接管验收费及开办费 物业接管验收费是物业管理企业在接受、接管物业时，由开发商向物业管理企业提供的专项验收费用。它主要用于物业管理企业参与验收物业时，所花费的专业人员和管理人员的费用，包括人工费、办公费、交通费和零星杂费等。 物业管理开办费通常是一些高档物业的开发商，对物业管理的要求较高，因此要求物业管理企业为此物业的正常运转做较大的初期投入。为了解决物业管理企业资金筹措的困难，通常由开发企业向物业管理企业提供一笔资金，作为该物业管理项目初期启动资金的补充。这笔资金可能部分或全部由以后的物业管理费收入中归还。 接管验收费或开办费根据各地的有关标准或双方协商确定。 （三）物业管理费 有关物业管理费的名称和内容，由于全国没有统一的名称，各地的名称中所包含的内容各不相同，我们一直讲的物业管理费是物业管理公共服务收费。但在实践中，通常使用的名称是物业管理费它是指物业管理企业为房屋所有人、使用人提供的物业公共部位的清洁、共用设施的维修保养和保安、绿化等服务所收取的费用。 。 这也是物业管理委托服务合同中所规定的，业主和租用者入住或使用物业，