房地产项目结算与土地增值税清算及最新土地增值税反避税解析.ppt

* （二）前期工程费差异 土地增值税的前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 与企业所得税该项费用相比，没有“筹建”前期费用。 根据上述规定分析，开发企业前期发生的有关筹建的费用，不计入土地增值税的前期工程费用中。 * （三）公共配套设施费差异 土地增值税对公共配套设施规定是：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 企业所得税上，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 * 两者规定基本一致，但对有些配套设施，如地下车位的处理却不同。按照企业所得税法规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施处理，其成本为零。 但土地增值税处理时，如果销售该项配套设施，则成本扣除，不销售（如出租），则应保留成本不扣除。 财税[2009]31号第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 * 2012年4月11日所得税司巡视员卢云在线访谈实录 [网友]??请问房地产开发企业在小区内建造的地下停车场所的成本企业所得税前是否可以作为公共配套设施进公摊成本处理? [答复]??根据国税发[2009]31号文第17条规定，地下停车场产权归属于业主的，可以作为公共配套设施进行公摊成本处理。产权归企业所有的，或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。 * （四）开发间接费用差异 土地增值税开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，与企业所得税相比，没有包含工程管理费、营销设施建造费和利息费用。 营销设施建造费如售楼部建造费用、装修费用等，在土地增值税中是作为销售费用处理。工程管理费包括基本建设工作人员工资、办公费、差旅费、基建用固定资产折旧费、工器具使用费、印花税及与工程有关的其他管理性质的支出。 * （五）成本核算对象与清算项目差异 企业所得税需要按照六项原则确定成本核算对象，成本核算对象可能较多。 而土地增值税清算时，主要对象是审批备案的项目，或分期开发项目，开发项目中有普通住宅与非普通住宅的，再分开清算。与企业所得税相比，时间跨度不一样，清算项目按大类划分，而企业所得税相对细分。 * （六）分配方法差异 企业所得税分配方法主要规定为占地面积法、建筑面积法、直接成本法和算造价法，对于土地成本分配、配套设施分配和利息费用分配有特殊规定。土地增值税扣除项目的分摊虽然也有几种方法，但方法的选择使用没有明确的规定，一般由企业自行选择使用，除非主管税务机关有专门规定。 * 四、开发费用差异 （一）期间费用差异 企业所得税管理费用、销售费用和财务费用按照实际发生金额据实扣除，除不符合税法规定范围和标准的外，不需要进行纳税调整。 而土地增值税计算时，开发费用实行计算扣除的办法，一般在10%以内计算扣除，利息费用能够单独扣除的除外。 * （二）利息费用差异 企业所得税处理时，企业借款发生的利息费用按照资本化和费用化分别处理，部分费用需要进入开发成本中的开发间接费用。而土地增值税项目清算处理时，会计上和企业所得税中计入开发成本中的利息费用与计入财务费用的利息全部单独归集计算，能提供金融企业证明并按项目分开核算的利息费用，可以据实扣除，否则，按一定比例计算扣除。 * 国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号） 根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 * 《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定： 以无形资产、不动产