杭州地铁一号线下沙区上盖物业项目可行性调查报告(改).doc

杭州地铁一号线下沙区上盖物业项目可行性报告 项目研究背景 杭州地铁的车轮正朝着万众瞩目的时间节点快速迫近。与此同时，蹲守繁华地段的九堡、七堡、武林广场三个总面积加起来超过140万平米的商业综合体、贯穿武林商圈的地下大型商城和商业街、盘踞站口要道近50个黄金商铺，以及受地铁辐射的沿线商业项目也都蓄势待发，地铁沿线商业开发勾勒出的图景也越发清晰。一号线上各大重要站点均已做好具体规划，部分已经投入建设。杭州市政府及各大商家都对一号线及其周边地区未来的商业前景拭目以待。然而杭州政府也认识到一边是繁荣的沿线土地开发、商业经营，另一边是城轨项目投入不足、项目建设进程缓慢的这种矛盾使杭州一号线的融资模式不得不作出创新改变。而正是在各大站点商业区如火如荼的开展和项目融资模式创新循序渐进的过程中，我们小组特针对杭州地铁一号线文泽路站进行了其上盖物业项目的设计及可行性分析。 项目研究意义 文泽路站处于高教园区中心地段，位于文泽路和二号大街相交路口处，是地铁一号线下沙段的终点站。文泽路站毗邻浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里，集聚着杭州科技大学、浙江理工大学、中国计量学院、浙江传媒学院等15所高校。约16万的在校大学生，他们或趁着闲暇来往于市中心与下沙之间，逛街，吃饭，娱乐；或每天为了实习、兼职等穿行在城区之间。谈起出行，他们都会跟你说出自己的公交“辛酸史”。但是随着地铁的开通运行，“出行难”将不再是问题；随着文泽路站的上盖物业的建设和发展，不去市区也能休闲娱乐。 文泽路站的上盖业务发展不仅便利了下沙区在校大学生的生活和消费，而且为大学生创业提供了非常好的契机，并且对于带动整个下沙区的经济发展也具有重大意义。除此以外，随着一号线上其他站点的商业蓬勃发展，文泽路站的商业发展能形成很好的互补效应，充分发挥地铁沿线的商业优势。这与杭州地铁未来的投入建设，杭州未来的经济发展和杭州市民未来的生活便捷都息息相关。 项目策划实施 具体实施计划： 地上部分 针对庞大的大学生消费群体，以及下沙区的商业空缺，文泽路站点很适合开发精品时装店，购物商场、公寓高档酒店， 地铁商业招商方式 地铁商业招商方式的选择主要有四种：委托商业公司（中介）负责招商，由杭州地铁集团（以下简称杭铁）/月(8-9平方米)，再加上物业管理费250元/月，有税金、工商管理费也列在其中。 站厅内零星商铺租金价格一般在每月100-350元/平方米。 连接商业区和站厅的通道部分的租金一般在每月100-350元/平方米。 租金递增率：每年5%-10% 引进商铺类型 地下商业经营范围分为四大类：第一类是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。这些店铺的设置需要满足消防条例的规定。 文泽路站点站厅面积较大，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。可以设置商业零售网点，主要经营书报刊、冲印、西饼店、ATM机、CRS机、便利店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。 地铁较大型的地下商业区和商业通道，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，为迎合目标消费群体大中学生和追求时尚的年青人的需求，价格多中低档，但需强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。此外，应开设几个精品商铺，诸如特色书店，咖啡厅，影像店，健身房等等，以满足大学的文娱和品质生活需求，打造大学生的“创意天地”。 其他注意事项 地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务，同时便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险使地铁公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。 地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。一方面可以保证地铁商业的经营品种多样，满足搭乘地铁消费者的多种需求；另一方面可以避免商家由于经营重叠造成恶性竞争的可能，有利于树立起地铁商贸的大品牌形象在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁“大品牌”，对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻地铁。 避免地下商业区与地上商业区要趋同，形成互补效应 （二）运作模式 1、投资结构： 参与者：A杭州地铁集团B香港铁路有限公司C原材料供应商D部分商铺的经营承包商 E项目公司