花花园可行性研究报告.doc

第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：五月花花园。 1.1.2 建设地点：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区塘尾，地块北临市政规划路,东临西A路，西临市政规划路，南临上塘尾。 1.1.3 用地性质：商住用地。 1.1.4 总用地面积：63198平方米。 1.1.6 总建筑面积：平方米。 1.1.7 建筑容积率：。 1.1.8 建筑密度：％ 1.1.9 绿地率： 35％ 1.1.10 主要建设指标： 1.1.10.1 项目开发建设的总指标表： 分三期开发建设 指标 面积（m2） 总用地面积 63198 容积率 总建筑面积 2 住宅 商业 地下车库 架空层 会所 422 社区服务 592 销售面积 经营配套 1.1.10.2 一期（20年）开发建设面积指标： 指标 面积（m2） 一期 地面积 总建筑面积 住宅 商业 会所 422 社区服务 592 架空层 销售面积 经营配套 1.1.10.3二期（201年）开发建设面积指标： 　　　　　　　　　　 指标 面积（m2） 二期 地面积 总建筑面积 住宅 架空层 销售面积 经营配套 1.1.10.4三期（预计201年）开发建设面积指标： 指标 面积（m2） 期 地面积 总建筑面积 住宅 商业 地下车库 架空层 销售面积 经营配套 1.1.11 开发建设投资：一期万元，二期万元，三期万元。 1.1.12 资金来源：本项目建设资金全部自筹。 1.1.13 经济效益： 1.1.13.1 本项目一期：销售收入万元，销售利润额万元。本项目二期：销售收入万元，销售利润额万元。本项目三期：销售收入万元，销售利润额万元。 1.1.13.2本项目一期全部投资：税前销售利润率％；税后销售利润率％。本项目二期全部投资：税前销售利润率％；税后销售利润率％。本项目三期全部投资：税前销售利润率％；税后销售利润率％。 1.2 建设单位 1.2.1 单位名称：惠州大亚湾德丰投资发展有限公司 1.2.2 企业性质：有限责任公司。 1.2.3 公司地址：惠州大亚湾澳头新澳大道地质大厦6楼 1.2.4 法人代表：朱永胜 1.2.5 注册资金： 1000万 1.2.6 经营范围：兴办实业，国内商业、物资供销业，房地产开发 1.2.3 成立时间： 2004年12月9日 1.3 可行性研究报告编制依据 1.3.1 惠州大亚湾经济技术开发区规划局编制的五月花花园项目的《规划设计要点》1.3.2 惠州市国土局大亚湾分局提供的《用地红线图》1.3.3 国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 1.3.4 建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 1.3.5 有关各专业的国家设计规范； 1.3.6 项目单位提供的各项基础资料； 1.3.7 经济环境及市场调查。 1.4 可行性研究报告编制范围 根据本项目初步规划方案，本可行性研究报告范围主要包括：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅、商业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 1.5 结论及建议 1.5.1 结论 1.5.1.1 本项目位于大亚湾西区塘尾。 市场前景展望：伴随“五区一线”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段。 现大亚湾房地产市场还处于一个高速与持续开发的阶段，随品牌开发商的进驻，未来片区房地产市场还有广阔的发展前景，所以从社会经济市场和项目的整体性指标分析：本项目是可行的。 1.5.1.2从项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。项目开发时间短，经济效益较高；一期税后利润万元，一期税后全部投资年利润率%；二期税后利润万元，二期税后全部投资年利润率%；三期税后利润万元，二期税后全部投资年利润率%。均超过了同期贷款利息率和基准贴现率，说明从经济上看该项目建设是可行的。 1.5.2 建议 本项目开发规模比较大，投资比较多，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动、营销策划工作，使投资早日回笼，争取更好的社会、经济效益。 2.1市场分析 2.1.1大亚湾总体规划市场 大亚湾房地产市场还处于一个高速与待继续开发的阶段，目前市场新建楼盘数量较少,随着品牌开发商的进驻,未来片区房地产市场还有广阔的发展前景。 ◆行政商务区 产业带来的日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流，一港四区的战略规划，使行政中心区的地位得到空前的强化，核心地位的价值毋庸置疑，东接石化城，西靠西区工业区，南邻惠州港，随着大亚湾石化产业投产带来