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广州北部别墅市场调查报告2012-04-27 目 录 1、区域演变—由市中心向郊区发展 1、解读新政——从长远发展来看，别墅供应具有稀缺性 国办发〔2006〕37号 “关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见” 第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。‥‥‥继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。 国土资源部：当前进一步从严土地管理紧急通知 坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。 建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见” 需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，‥‥‥ 。 2003年停止批出别墅用地的政策出台，导致近三年别墅热的升温；2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，使那些已经获批并上市的别墅项目受益。 2、广州别墅市场分布 近几年供应量稳定在95万㎡以上，今年受调控影响，大多延迟至明后年推出：自08年以来，广州十区二市别墅供应量每年都在95万㎡以上，约3300套以上。2012年1-3月仅供应9.26万㎡，298套，同比大幅下滑56%、63%；环比大幅下滑73%、72%； 成交量随市场波动而大幅波动，今年受调控影响成交大幅下滑：08年低迷期仅成交了3.4万㎡，而09年-11年爆发期，则每年的成交量都在75万㎡以上。2012年随着调控的深入，成交量也一落千丈，前3个月仅成交8.34万㎡，287套。同比下滑55%、58%；环比下滑45%、45%； 成交价前几年一路攀升，今年开始回落：成交价自08年的不足1万/㎡，跃升到2011年的1.4万/㎡，涨幅达40%左右；今年1季度，成交价又跌回1.2万/㎡左右，同比跌幅约5%，环比跌幅约1%。 1、北部板块别墅市场近几年供应量分析 2、北部板块别墅楼盘规模分析 3、北部板块别墅楼盘规划布局分析 从容积率上看，北部板块的别墅楼盘容积率大多在0.6-0.7之间。一般而言，顶级别墅的容积率在0.4以下；中高档别墅容积率基本在0.4-0.8之间；经济型别墅容积率也在0.4-1.0之间不等。可见，北部板块的别墅较少打造为顶级超豪别墅，而是以休闲度假等自住性功能为主。 从建筑类型看，北部板块的别墅市场主要以独栋、双联、多联为主，基本没有叠拼。 在景观利用上，大多依据原生地形地貌采取不同的布局方式。 4、各楼盘别墅与洋房占比分析 5、别墅户型设计分析 1、近几年北部别墅市场供求分析 2、重点竞争对手畅销户型分析 2010年以来，周边重点项目最畅销的产品为联排别墅，其中160-260㎡的联排最受欢迎；此外，210-260㎡的双拼以及250-260㎡小独栋和370-400㎡中等户型的独栋都比较畅销。 3、项目周边 多联排别墅 价格对比 统一按毛坯单价；统一按0.6容积率；统一按实际使用面积折算单价进行对比。 4、项目周边 双拼别墅 价格对比 1、从化板块在售项目后期供应 3、花都山前大道板块后期供应 1、山前大道区域特点 多种娱乐配套设施、丰富渡假生活 渡假元素演绎充分——五星级酒店、高尔夫球、主题公园、别墅 5、项目小结 丰富自然资源：背山面湖位置优势 高性价比：与周边项目同样价格，带装修销售，体现出项目的高性价比 主题元素：如故乡里主题公园、高尔夫球场等，丰富渡假生活 配套先行：五星级酒店、商业街、超市等，解决渡假的生活需求 专车接送：多辆广州往来专车，吸引了大批广州买家，良好的口碑传播，奠定了项目市场基础 形象定位：“平过自己起屋”，印象深刻的宣传口号，清晰形象、市场定位 楼盘名称 珠光流溪御景 方圆明月山溪 富力泉天下 总计容面积 占地66万㎡总建44万㎡容积率0.67 占地43万㎡总建32万㎡容积率0.73 占地79万㎡总建55万㎡，容积率0.7 总套数 2162套 / 3500套 已开发的计容可售面积 24万㎡，其中别墅8.5万㎡，洋房15.7万㎡ 19万㎡，其中别墅11万㎡，洋房8万㎡ 20万㎡，其中别墅6.7万㎡，洋房8.3万㎡ 已开发套数 1490套，其中洋房1214套，别墅276套 1013套，其中别墅320套，洋房693套 1292套，其中别墅411套，洋房881套 已销售套数 949套，其中别墅213套，洋房736套 665套，其中别墅218套，洋房447套 821套，其中别墅326套，洋房495套 已销售面积 15.6万㎡，其中别墅6.5万㎡，洋房5万㎡ 12万㎡，其中别墅7.7万㎡，洋房4.3万㎡ 12万㎡，其中别墅7.7万㎡，6