宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程.docVIP

宁波市国有土地上房屋征收 评估技术规程（试行） 第一章 总则 第一条 为规范国有土地上房屋征收评估行为，使房屋征收评估结果公平合理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《房地产估价规范》以及市政府《关于贯彻实施国有土地房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发〔2011〕96号以及评估结果复核鉴定产权调换房屋价值评估目的表述为为计算被征收房屋与产权调换房屋的差价提供依据，评估产权调换房屋的价值。产权调换房屋价值估价时点应当与被征收房屋价值估价时点一致。第条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，第条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。房屋征收评估；选取可比交易案例；可比交易案例因素修正；比准价格选取可比交易案例准确交易案例交易案例可比交易案例可比交易交易案例应包括下列内容：交易双方目的状况成交价格成交日期可比交易案例因素修正交易情况修正交易行为中的特殊因素，将可比交易案例的成交价格调整为正常价格交易情况交易房地产价格的变动情况区域因素修正将可比交易案例在其外部环境状况下的价格调整为外部环境状况下的价格区域因素修正的内容主要应包括：环境景观规划限制通便捷度公共配套设施等影响房地产价格的因素。个别因素修正将可比交易案例在其个体状况下的价格调整为个体状况下的价格交易情况修正系数×期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数＝案例价格×交易情况修正系数）×交易日期修正系数）×区域因素修正系数）×个别因素修正系数）； （二）对不同可比交易案例对应的比准价格进行算术平 均,得出被征收房屋的评估比准价格。 第十四条 评估被征收房屋价格的技术标准为： 被征收住房的评估价格=[评估比准价格×结构修正系数×使用年限调整系数×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）×建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额被征收使用×年折旧率使用被征收使用年限超过年的按年计算率按0.5%确定被征收被征收土地使用年限为40年使用年限为0年。；选取可比交易案例；可比交易案例因素修正求出比准价格选取可比交易案例准确交易案例可比交易交易案例应包括下列内容：交易双方目的房地产状况成交价格成交日期钢混等为1.，钢混等为1.钢混三等和砖混一等为，砖混二等为，砖混三等为0.9，砖木结构为0.9，木结构为.9，钢结构等级系数参照重置价格最接近的对应结构等级确定。 层高修正系数：商业类用房、工业类用房标准层高为4.5米，如实际层高与标准层高有差异时，层高每增（减）0.1米，层高调节系数增（减）0.5%，其中层高高于8米或低于3.3米部分，按每增（减）0.2米，层高调节系数增（减）0.5%。办公用房标准层高为3.3米，如实际层高与标准层高有差异时，层高每增（减）0.1米，层高调节系数增（减）0.5%。 层次差价率：商业用房的可比交易案例选取一般选择层次相同的类似房地产，当缺乏足够的相同层次的可比交易案例时，需根据区域商业繁华度(不同的区位比准价格)进行层次修正，层次差价率修正见附表八。办公用房的层次差价在综合因素中予以修正。 使用年限调整系数：被征收房屋，被征收房屋使用×年折旧率房屋使用被征收房使用年限超过年的按年计算率按0.5%确定指基准地价基准日至估价基准日时的地价变动指数按计算 （三）用收益法评估被征收非住宅用房的价格。 第二十五条 采用收益法评估非住宅的技术标准如下： （一）市场客观纯收益的求取要求： 1、一般采用市场比较法在市场上收集同类房地产的租赁价格与被征收非住宅用房的实际情况进行比较因素修正，因素修正主要从位置、面积、楼层、租赁期限、付款方式、空置率等几方面因素考虑，通过修正后得出被征收非住宅用房的客观潜在总收益。 2、调查同类房地产的费用、相关部门发表的费用调查资料等依据估算客观总费用。 3、根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限净 ×（1－ ）＋附属物价值＋室内装修价值 2、收益期限有限年、净收益每年一定数额递增的价格： V=( + )×（1－ ）＋附属物价值＋室内装修价值 3、收益期限有限年、净收益每年一定比例递增的价格： V=( )×[1－（ ）n] 式中：V—被征收非住宅用房价格 a—房地产净收益 r—房地产资本化率 b—净收益逐年递增的数额，其中，净收益未来第一年为a，未来第二年为（a+b），未来第三年为（a+2b），依次类推，未来第n年为[a+(n-1)b] c—净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第一年为a，未来第二年为a（1+c），未来第三年为a（1+c）2，依次类推，未来第n年为a（1+c）n-1 n—房地产自估价时点起