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关于通过“拉高拍低”的规划手法追求“货值最大化”的理论探讨 远洋地产 臧堪松 前言 对于住宅类房地产开发项目，在一定容积率范围的前提下，开发商往往通过不同产品的组合及其价格差异来对土地的不均衡利用以整体提高项目的货值总额。 具体的规划手法表现为：一般在不损失项目容积率的基础上，主动通过局部拉高建筑高度（用足控高）来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品，俗称“拉高拍低”。 一般所呈现出来的规划形态如下，此更多是企业经营、市场导向下的结果，从规划设计单维度去评价未必最优： 虽然通过”拉高拍低来追求货值最大化“的理念被大家所熟知，但是若没有合理的建筑规模分配、符合市场去化的不同产品的合理定价来支撑，往往得不出正确结论，更无从谈起对最大货值的追求了。本文从理论推导出发，结合常见规划设计形态及常见市场参数，来探讨对此问题的解决，希望能够为拉高找到理论支持。 一、货值最大化与利润最大化的关系 随着产品类型的变化，分产品的成本也在发生变化，是否存在货值是高了，而项目利润却降低的情况呢？我们可以结合前面的设定条件，做定性的分析。 设定高层产品的成本为C高；低层产品的成本为C低。则项目的成本曲线可以为AC高+BC低；因为A+B=1（A、B为两种产品的占比）； 成本公式：（C低-C高）x B + C高 货值公式：（J低-J高）x B + J高 （J是假设的两种产品的售价） 以B为变量，以上两者的变化曲线如下： 若“随着B的变化，?H大于?C”，则货值增加就会大于成本增加，追求货值最大化与追求利润最大的方向是一致的。若要?H大于?C，则只需（J低-J高）大于（C低-C高）。根据项目开发常识，（J低-J高）往往会大于（C低-C高）。 通过以上的定向分析，可以得出如下结论：追求货值最大化与追求项目利润最大化的方向是一致的。先期方案设计推导是可以利用追求货值最大化来实现对项目利润最大化的追求。 二、分产品占比的理论推导 一般，做足项目整体容积率是应用”拉高拍低“的一个基本前提，即在一个项目中通过分地块不同容积率产品的适当组合来实现项目整体容积率的满足。设定??下条件，做理论推导： 总体项目—— 总建筑面积为：S总；容积率为：R总；总用地面积为：D总 高层产品—— 建筑面积：S高；分地块的容积率：R高；分地块用地面积：D高 低层产品—— 建筑面积：S低；分地块容积率：R低；分地块占地面积：D低 设定：A=S高S总；B=S低S总 则A+B=1 通过利用D高+D低=D总 及 D=S/R 推导出 A=1R低-1R总1R低-1R高 将常用分产品容积率的带入，可以计算出不同产品的面积占比，如以下各表： 示例表一：项目总体容积率为2.0时，不同分地块容积率下的，高低产品占比 AS总R高1.80 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 R低0.30 0.98 0.95 0.93 0.91 0.90 0.89 0.40 0.97 0.93 0.90 0.88 0.86 0.85 0.50 0.96 0.90 0.87 0.84 0.83 0.81 0.60 0.95 0.88 0.83 0.80 0.78 0.77 0.70 0.94 0.85 0.80 0.76 0.74 0.72 0.80 0.93 0.82 0.76 0.72 0.69 0.68 0.90 0.91 0.78 0.71 0.67 0.65 0.63 1.00 0.89 0.74 0.67 0.62 0.59 0.57  三、引入建筑密度要求下的分产品占比的再验证 前面仅从“容积率不损失、面积做足”的前提下，按照不同产品组合做的理论计算，没有考虑实际项目中建筑密度的要求。需要引入建筑密度指标对分产品占比进行再验证。 设定高层产品的层数为n高（一般可以按照18——33层进行测算），低层产品的层数为n低（一般可取2、3、4、5、6），项目总的建筑密度为M总（M总一般的取值为25%、30%、35%）。 则：S高n高+S低n低D总 =M总；S高=AS总；S低=BxS总 推导出：An高+Bn低=M总R总 ，M总、R总为项目已知，结合 A+B=1 则可以推导出：A=1n低-M总R总1n低-1n高 对于一个M总=30%，R总=1.8的项目，可以通过高层、低层产品的不同层数来验证A（高层产品的占比）的规划可行性。 示例表二：容积率1.8、建筑密度30%的项目，分层数高低产品占比 A0.30 高层层数1.80 18 20 22 24 26 28 30 32 低层层数2 0.75